서울동부지방법원 2024타경62452. 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 제1층 제114호로, 감정평가상 제2종 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자는 박민호이고 2023.12.14. 매매로 1,088,914,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.04.17. 삼성카드 주식회사의 가압류가 이 사건의 계산상 말소기준권리로 잡혀 있으며, 뒤이은 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 370,278,000원으로 감정가 1,130,000,000원의 32.77% 수준입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 현재 공실이라는 이용 상태도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62452 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층114호 (거여동,송파헤븐시티더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(현재 공실) |
| 소유자 | 박민호 · 2023.12.14. 매매 · 거래가액 1,088,914,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 370,278,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 33% |
| 청구액 | 811,737,967원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 공실 상태와 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 33%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 370,278,000원으로 감정가 1,130,000,000원의 32.77% 수준입니다. 6회 유찰 시 296,222,400원, 7회 유찰 시 236,977,920원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 370,278,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 296,222,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 236,977,920원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 결론낼 수 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 시장 반응 자체가 가격·용도·공실·환금성 등을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,983,892원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,027,520원 | 10,027,520원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,138,287원 | 5,138,287원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,128,301원 |
예상배당상 채권액 15,165,807원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 덕수고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있습니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 15층 업무시설·근린생활시설 건물의 제1층 제114호이며 사용승인은 2021.03.24.입니다.
- 도로. 남동측·북서측으로 중로에 접하고 북동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지·정방형·상업용, 공시지가는 7,211,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·준보전산지·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 32.77%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 실제 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실인 근린시설이므로 낙찰 후 임차인 유치 전까지 관리비·보유비용이 발생할 수 있음을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 진행 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 예상 인수액은 0원이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 반면 물건은 현재 공실인 근린시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 1,130,000,000원에서 최저가가 370,278,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료 없이 이 할인폭을 곧바로 시장가 대비 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 공매공고 부기등기까지 존재하므로 절차 확인도 필요합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격·공실·환금성은 보수적으로 검증입니다.
