서울동부지방법원 2024타경62452. 송파구 거여동 ‘송파헤븐시티더테라스’ 1층 114호로, 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설(현재 공실)입니다. 2021년 3월 24일 사용승인된 15층 업무시설·근린생활시설 건물의 1층 상가이고, 소유자 박민호는 2023년 12월 14일 1,088,914,000원에 취득했습니다. 감정가는 1,130,000,000원인데 현재 최저매각가는 370,278,000원으로 낮아졌습니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 맞추기 어렵고, 현재 공실이라는 점까지 감안해야 합니다. 따라서 “감정가의 32.77%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 반복 유찰 자체가 시장이 감정가 또는 이전 회차 가격을 받아들이지 않았다는 사실도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62452 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층114호 (거여동, 송파헤븐시티더테라스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 라멘조·일부철골조지붕 15층 업무시설·근린생활시설 건물 내 제1층 제114호 · 사용승인 2021.03.24. |
| 소유자 | 박민호 (2023.12.14. 거래가액 1,088,914,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 370,278,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 811,737,967원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 등기 흐름은 원본 대조가 중요
권리판정 자료상 말소기준은 2024.04.17. 갑구 4번 삼성카드 가압류 10,027,520원입니다. 그 이후 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정, 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 2023.12.14. 한국양계축산업협동조합 명의 채권최고액 960,000,000원의 근저당권 설정과, 2025.07.16. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 함께 확인됩니다. 원 근저당 항목은 등기 자료에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 현재 효력이 있는 근저당권 및 이전등기의 상태와 말소기준 판단을 등기사항전부증명서 원문으로 재확인해야 합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 현재 공실로 확인됩니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로, 현재 점유상태와 사업자등록·전입 여부를 매각 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 5회 유찰의 할인폭과 ‘시세 부재’를 함께 봐야 한다
현재 최저매각가는 370,278,000원으로 감정가 1,130,000,000원의 32.77%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 296,222,400원(감정가 26%), 7회 유찰 시 236,977,920원(감정가 21%)으로 제시됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 370,278,000원 | 32.77% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 296,222,400원 | 26.21% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 236,977,920원 | 20.97% | 0원 |
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교지표가 없습니다. 따라서 370,278,000원이 실제 상가 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 사실은 할인폭과 동시에 환금성·임대수요·가격 적정성에 대한 시장의 보수적 평가가 누적됐을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,983,892원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,027,520원 | 10,027,520원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,138,287원 | 5,138,287원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,128,301원 |
제시된 배당 시나리오에서는 삼성카드·롯데카드 청구액 15,165,807원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 상가 투자는 매매가보다 임대료·공실기간·업종 수요가 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 입지. 송파구 거여동 덕수고등학교 서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측·북서측으로 중로에 접하고 북동측으로 보행자도로에 접합니다. 토지는 평지의 정방형이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 7,211,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소화·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 동일 상권 임대료를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격만이 아니라 공실·상권·동선·가시성·전용면적·관리비·임대수요가 반복 유찰 원인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 현재 공실 재확인. 감정 시점에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 현황조사·점유·사업자등록 여부를 다시 확인하세요.
- 근저당권 원본 대조. 2023.12.14. 설정 근저당과 2025.07.16. 이전등기의 현재 효력, 말소기준 판단을 등기사항전부증명서 원문으로 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-01128-003의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 배당표 검증. 사건 청구금액 811,737,967원과 제시 배당 시나리오의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 원본 배당순위 자료에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 추정 배당에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “67% 할인”보다 중요한 것은 왜 5번 유찰됐는가
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,130,000,000원에서 최저가 370,278,000원, 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 권리자료상 매수인 인수액도 0원이고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 근린시설·현재 공실·실거래 비교 부재·5회 유찰이라는 조합에서는 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
여기에 공매공고 부기등기와 근저당권 이전 흐름, 사건 청구금액과 배당 시나리오 사이의 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원이지만, 가격과 원본 권리대조는 보수적으로”입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 현재 상가의 실제 시장가·임대수익·공실 위험을 확인한 뒤 370,278,000원이 정말 싼 가격인지 검증하는 것입니다.
