서울동부지방법원 2024타경62490. 광진구 구의동 삼성로얄아파트 4층 402호입니다. 감정가 332,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 212,480,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 박상환이고, 2020.11.23 매매를 원인으로 300,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 단순히 “5회 유찰돼 싸졌다”라고 보면 안 됩니다. 임차인 김영주는 2020.11.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.10.28입니다. 말소기준권리인 2021.04.08 주식회사대한채권관리대부 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 보증금 300,000,000원 중 208,705,280원이 배당되고 91,294,720원이 남습니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김영주 임차권에 한해서는 룰상 미배당 91,294,720원이 있어도 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 영화사로 87, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 56.36㎡ · 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 삼성로얄아파트 제4층 제402호 · 아파트 용도 |
| 소유자 | 박상환 · 2020.11.23 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 말소기준이 늦다
핵심은 날짜 순서입니다. 김영주는 2020.11.25 전입·점유했고, 말소기준인 갑구 14번 가압류는 2021.04.08 접수됐습니다. 따라서 김영주는 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인입니다. 이후 예스자산대부주식회사 가압류, 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 가압류, 광진구 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 주된 임차인은 해소, 미상 점유는 확인 필요
| 성명 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 주거 (임차권등기) | 2020.11.25 | 2020.10.28 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
김영주는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 확약으로 김영주 관련 잔존 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 보되, 기사항전 점유 기록은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 74%지만, 하락 추세와 권리확인을 함께 본다
삼성로얄아파트는 10세대, 사용승인일은 2000.11.06입니다. 동일 면적대 거래는 3건 확인되고, 최근 12개월 거래는 2025.10의 287,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 212,480,000원은 이 최근 거래의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 56.04㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2021.08 | 56.36㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 56.36㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 287,000,000원 |
전체 3건 평균은 295,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 두 기준 모두 287,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 -4.3% 낮아진 하락 추세이므로 과거 평균 295,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 김영주 보증금 | 300,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 8,848,897원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 9,525,611원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 | 20,731,358원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김영주 보증금 미배당액은 91,294,720원입니다. 그러나 확약에 따라 김영주에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 효과는 김영주 임차권에 한정되며, 기사항전 점유자의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 김영주 총부담은 고정
| 회차 | 매각가 | 김영주 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 91,294,720원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 51% | 169,984,000원 | 133,195,776원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 41% | 135,987,200원 | 166,716,621원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 김영주의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 커 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 최저가만 떨어진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 물건이 아닙니다. 이 사건에서는 김영주에 대한 확약 때문에 그 인수부담이 실질 0원으로 해소된 것이 핵심입니다. 다만 미상 점유자에는 이 논리가 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 서울동의초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,962,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 규모. 삼성로얄아파트는 10세대로 거래 표본이 많지 않고, 최근 12개월 실거래도 1건입니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가 212,480,000원은 최근 12개월 거래 287,000,000원의 74.0%지만 최근 가격 추세는 -4.3%입니다.
- 거래 표본 주의. 단지 전체 10세대, 최근 12개월 실거래 1건이므로 287,000,000원을 확정 시세처럼 보지 말고 개별 호수 상태를 함께 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 반복 유찰의 원인이 권리·점유·환금성 중 어디에 있는지 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전한 무인수형은 아니다”
이 물건의 핵심은 두 가지가 동시에 존재한다는 점입니다. 첫째, 김영주는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 300,000,000원이라 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 김영주 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
둘째, 그 확약 밖에 보증금·전입일 미상의 별도 점유 기록이 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 시세의 74.0%라는 숫자만 보고 “권리도 깨끗하고 가격도 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 최근 가격 추세도 -4.3%이고, 거래 표본은 최근 12개월 1건뿐입니다. 결론은 주된 임차인 리스크는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인 전까지 권리분석은 완료되지 않았다입니다.
