서울동부지방법원 2024타경62513. 성내동 더존예가씨 2층 202호로, 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 384,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 245,760,000원, 감정가의 64%입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 330,000,000원의 74.5% 수준입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차권 구조입니다. 김민정은 2018.06.11 전입했고 2018.07.03 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2018.08.23 강광원 근저당보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 400,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62513 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 9-6, 2층202호 (성내동,더존예가씨) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김재영 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 245,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2018.08.23 근저당권 · 강광원 · 채권최고액 50,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
소유권은 2018.05.23 김재영에게 이전됐고, 김민정은 2018.06.11 전입, 2018.07.03 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 2018.08.23 설정된 강광원 근저당보다 임차인의 대항력 요건이 앞섭니다. 이후 국민은행·케이비국민카드·서울보증보험의 가압류들과 현재 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
김민정의 임차권은 2020.07.27 등기됐고 보증금은 400,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다. 다만 2026.04.23 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했으므로, 김민정에 관한 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 실질적으로 해소됩니다.
② 임차 관계 — 실제 신고와 보증기관 승계를 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2018.06.11 | 2018.07.03 | 400,000,000원 | 대항력 우선변제 2026.04.23 확약으로 실질 인수 0원 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·전입일 확인 필요 |
| 시보증 | 김민정 보증금 대위·승계 | 2018.06.11 | 2018.06.01 | 0원 | 보증기관 승계 별도 임차보증금으로 합산하지 않음 |
신고 3건 중 시보증은 김민정 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유 신고는 2건입니다. 이 가운데 김민정은 확약으로 인수 문제가 해소됐지만, 나머지 1건은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 가격은 낮지만 미상 임차를 빼고 판단하면 안 된다
더존예가C의 최근 거래는 2026.01, 전용 42.64㎡, 5층, 330,000,000원으로 2건 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 330,000,000원이고 최신 거래 역시 330,000,000원입니다. 현재 최저가 245,760,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.64㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 42.64㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.89㎡ | 2건 | 330,000,000원 |
김민정 확약만 놓고 보면 현재 알려진 실질취득은 최저가 245,760,000원과 같아 최근 거래 330,000,000원보다 낮습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 별도 임차·점유 신고가 남아 있어, 이를 확인하기 전까지 245,760,000원을 최종 확정 취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,240,640원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 400,000,000원 | 241,519,360원 |
| 2. 근저당 · 강광원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,292,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,470,427원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,997,150원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,341,580원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김민정 보증금 중 158,480,640원이 미배당됩니다. 그러나 2026.04.23 확약에 따라 김민정은 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 158,480,640원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 금액입니다. 확약 밖 미상 임차 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역(5호선) 남측 인근. 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 5호선 천호역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기·주차시설·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역 등 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 5,480,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 더존예가C 24세대, 2018.03.28 준공. 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 효력과 적용 대상을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 임차 최우선 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 신고의 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 김민정 보증금의 대위·승계이므로 별도 400,000,000원 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·건축물대장·관련 규제를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 2건이고 대상 면적 39.89㎡와 실거래 표본 42.64㎡가 함께 제시돼 있으므로 개별 호수 가격 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 ‘인수 0 확정’이라고 쓰기엔 한 단계가 남았다
이 사건은 처음 숫자만 보면 상당히 위험해 보입니다. 대항력 있는 김민정의 보증금이 400,000,000원이고 현재 배당 계산상 158,480,640원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.04.23 확약이 결정적인 변곡점입니다. 김민정은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김민정에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그 결과 현재 알려진 실질취득은 245,760,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 330,000,000원의 74.5% 수준입니다. 가격만 보면 분명 여지가 있습니다. 다만 확약 밖에 전입·보증금 미상 임차·점유 신고가 1건 남아 있다는 점 때문에 이 물건을 즉시 ‘완전한 인수 0원 안전형’으로 분류해서는 안 됩니다. 결론은 주된 4억원 인수 리스크는 해소, 가격은 낮음, 그러나 미상 임차 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
