서울동부지방법원 2024타경62674. 광진구 화양동 비다펠리즈 8층 801호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 이정림은 2021.03.07. 매매계약으로 거래가액 273,000,000원에 취득했고, 2021.06.25. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 임차인 황우영은 2021.05.26. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021.06.25. 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.19. 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기 흐름만 보면 임차권이 2024.10.16. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매우 주의해야 합니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 209,600,000원을 전제로 임차인에게 205,865,600원이 배당되고 54,134,400원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조로 계산됩니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적입니다. 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 황우영 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로 153-1, 8층801호 (화양동,비다펠리즈) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 15.2㎡ · 지하1층/지상10층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 이정림 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
이 사건의 핵심은 주택임차권의 선순위성 자체가 아니라 그 후속 확약입니다. 황우영의 전입일 2021.06.25., 확정일자 2021.05.26., 임차권등기 2023.07.19.은 경매개시 2024.10.16.보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인 승계 문제가 발생합니다. 다만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인과 관련한 실질 승계 위험은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황우영 · 건물 전부 | 2021.06.25 / 2021.05.26 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 시보증 · 황우영 보증금 대위·승계 | 2021.06.25 / 2021.05.26 | 0원 | 중복 신고 | 중복 신고 | 별도 보증금 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 거래 평균의 76.2%
비다펠리즈는 총 16세대, 2021.02.10. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 제공된 면적대 거래는 10건이며 평균 거래가는 275,000,000원, 최저 273,000,000원, 최고 278,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2021.10. 278,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 16.54㎡ | 10 | 278,000,000원 |
| 2021.09 | 16.54㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 15.2㎡ | 9 | 273,000,000원 |
| 2021.06 | 15.2㎡ | 7 | 273,000,000원 |
| 2021.06 | 15.2㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 275,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득가는 현재 최저매각가와 같은 209,600,000원입니다. 이는 제공된 최근 거래 평균 275,000,000원의 76.2% 수준입니다. 감정가 262,000,000원도 거래 평균보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021년에 형성된 값이므로, 2026년 현재의 즉시 환금가를 동일하게 단정할 수는 없습니다. 특히 16세대 소규모 다세대라는 점에서 실제 매수층과 거래 속도는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,400원 |
| 1. 임차인 황우영 보증금 | 260,000,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 황우영 보증금 중 54,134,400원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.26. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질 결과를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 80% | 209,600,000원 | 54,134,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 95,467,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 51.2% | 134,144,000원 | 128,534,016원 | 0원 |
확약이 없다면 보증금 260,000,000원을 기준으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 황우영 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로 각 회차의 실질취득가는 낙찰가 자체로 봅니다. 이 효과는 황우영 보증금에 관한 확약에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상10층 건물의 8층 801호입니다.
- 입지. 건국대학교 서울캠퍼스 북서측 인근으로, 주거용·상업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 7호선 어린이대공원역과 2·7호선 건대입구역이 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선 포장도로, 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 14,400,000원/㎡입니다.
- 면적 차이. 등기상 대지면적 282.6㎡, 집합건축물대장상 261.1㎡로 차이가 있으며 감정서에서는 약 21.5㎡의 도로후퇴면적으로 설명합니다.
- 환금성. 총 16세대, 전용 15.2㎡의 소규모 다세대로 거래 표본이 제한적이므로 가격 할인과 별개로 매수층의 깊이를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. ‘시보증’은 황우영 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 260,000,000원 보증금으로 합산하지 마세요.
- 배당과 인수를 구분. 배당 시뮬레이션상 미배당 54,134,400원이 보이더라도 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 현재 시세 재점검. 비교 거래는 2021년 자료이므로 2026년 현재 동일·유사 면적의 매물가와 실제 계약 가능 가격을 별도 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대·전용 15.2㎡라는 특성상 매도 기간과 대출 조건이 아파트보다 제한될 수 있으니 출구가격을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
- 대지면적 차이. 등기와 집합건축물대장 사이의 21.5㎡ 차이가 도로후퇴면적이라는 감정서 설명을 원본 서류와 건축물대장으로 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 209,600,000원을 초과해 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 룰상 계산도 현재 회차에서 54,134,400원의 미배당 인수를 가리킵니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 황우영 관련 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 실질취득 209,600,000원은 제공된 거래 평균 275,000,000원의 76.2%로 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2021년에 머물러 있고, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 제약이 있어 과거 거래 평균과의 할인폭만으로 공격적인 평가를 하기는 어렵습니다. 권리 핵심은 확약서 원본 확인, 가격 핵심은 2026년 현재의 실제 매도 가능가 확인입니다.
