서울동부지방법원 2024타경62957. 광진구 중곡동 홀가하우스 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김수경·이관용 각 2분의 1 공유이고, 감정가는 267,000,000원입니다. 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,992,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 최저가만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 임차인 이미리내는 2022.06.24 전입·점유, 2022.06.03 확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금이 250,000,000원입니다. 현재 매각가 69,992,000원 가정에서 집행비용 1,659,856원을 제외한 68,332,144원만 배당되고, 남은 181,667,856원은 매수인이 인수합니다. 즉 최저가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액은 보증금 약 2.5억원 부근에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3, 3층303호 (중곡동, 홀가하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물현황도상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 김수경 2분의 1 · 이관용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 69,992,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미리내 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2021.10.08 |
① 권리 흐름 — 임차권과 선순위 지분 가압류를 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.10.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.03 이관용 지분 가압류는 청구금액이 733,527,270원이고, 제공된 권리판정상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수입니다. 또한 2024.06.26 등기된 이미리내의 주택임차권 역시 전입일이 2022.06.24로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미리내 | 303호 21.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 별도 점유자 기재 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이미리내는 임대차계약일 2022.05.28, 확정일자 2022.06.03, 전입·점유개시일 2022.06.24이며 보증금은 250,000,000원입니다. 배당요구도 2024.06.26 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
또한 주거 점유로 기재된 별도 항목은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.5억원에서 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 69,992,000원 | 181,667,856원 | 251,659,856원 |
| 7회 유찰 시 | 55,993,600원 | 195,414,285원 | 251,407,885원 |
| 8회 유찰 시 | 44,794,880원 | 206,411,428원 | 251,206,308원 |
현재 회차에서 최저가와 임차보증금 미배당 인수액을 합치면 251,659,856원입니다. 7회 유찰 시에는 251,407,885원, 8회 유찰 시에도 251,206,308원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 그만큼 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득은 보증금 250,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 따라서 6,999만원·5,599만원·4,479만원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,856원 |
| 1. 임차인 이미리내 보증금 | 250,000,000원 | 68,332,144원 |
| 2. 가압류 · 곽정숙 | 733,527,270원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이미리내 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차보증금에 배당되고, 이미리내 보증금 부족분 181,667,856원이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광진구 중곡동 용마초등학교 남서측 인근. 간선도로변에는 근린생활시설·업무시설, 후면에는 단독주택·다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5·7호선 군자역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물현황도상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 지하1층·지상12층 구조의 3층 303호이며 사용승인일은 2021.10.08입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 기계식주차장, CCTV가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 6,326,000원/㎡, 토지면적은 155.4㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 3m, 북동측 약 7m 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 69,992,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 미배당 181,667,856원을 더하면 실질취득이 251,659,856원입니다.
- 추가 유찰도 동일 구조. 7회·8회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 약 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 선순위 가압류 원본 확인. 곽정숙의 733,527,270원 가압류는 이관용 지분에 설정돼 있고 제공된 권리판정상 매수인 인수입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최종 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 이미리내 보증금 250,000,000원의 실제 배당액과 낙찰자 인수잔액을 배당순위·세금 우선채권까지 포함해 재계산해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 주거 점유 관련 추가 기재는 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 관계 확인. 이미리내가 임차권자이면서 경매 채권자로 기재된 관계를 임대차계약서·채권원인·집행권원으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실질취득 약 2.5억원을 기준으로 주변 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 비교한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “6,999만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 여섯 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 미배당되는 181,667,856원을 매수인이 인수하기 때문에 최저가를 포함한 실질취득은 251,659,856원입니다. 추가 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 2.5억원에서 크게 변하지 않습니다.
여기에 말소기준 이전의 733,527,270원 지분 가압류가 매수인 인수로 표시돼 있고, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 별도 주거 점유자도 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 2.5억원의 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 권리형입니다. 결론적으로 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 인수권리의 실제 범위와 실질취득 2.5억원의 시장가치 검증입니다.
