서울동부지방법원 2024타경63202. 길동 지앤지타워 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 96,000,000원이며 6회 유찰 상태입니다. 현재 소유자는 권용범으로, 2020.06.10. 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득한 등기가 2022.06.10. 접수돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 선순위 임차인의 대항력 처리입니다. 임차인 허예지는 2019.03.11. 전입·점유를 시작하고 같은 날 최초 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.12.01. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 구조입니다. 보증금은 110,000,000원이며 배당표상 현재 회차에서 93,872,000원을 배당받고 16,128,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63202 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195, 5층506호 (길동,지앤지타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권용범 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 96,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 뒤에 말소기준권리
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.12.01. 파주세무서장의 압류입니다. 문제는 허예지의 전입·점유·확정일자가 2019.03.11.로 이 압류보다 앞선다는 점입니다. 따라서 확약이 없었다면 매각대금에서 전액 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 대항력 있음, 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허예지 | 건물 제5층 제506호 18.72㎡ 전부 | 2019.03.11 | 2019.03.11 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
임차인은 실제 1명입니다. 허예지는 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 임차권등기는 2023.09.05. 접수됐으며, 보증금은 110,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
최저매각가 96,000,000원은 감정가 120,000,000원의 80%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
더구나 이미 6회 유찰됐습니다. 가격 그 자체 외에도 근린시설 사건표시, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용, 선순위 임차권 구조와 확약 확인 필요성 등이 응찰자의 판단에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 허예지 보증금 | 110,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당액 16,128,000원이 발생합니다. 다만 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역(지하철 5호선) 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있습니다.
- 이용상태. 지앤지타워 제5층 제506호로서 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 9,110,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 남측과 서측 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 광로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 배당 부족액이 발생하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 직접 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 이미 여러 차례 유찰된 만큼 가격 외에 수익성·용도·점유·환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 당해세 확인. 말소기준권리가 국세 압류이고 배당표에도 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 확약의 효력이 핵심
이 물건을 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 96,000,000원으로 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 110,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차 배당표상 16,128,000원이 남아 원칙적으로는 인수 위험이 생기지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리위험이 해소됐다고 해서 가격 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세 자료가 없고 이미 6회 유찰된 만큼 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증 필요가 결론입니다. 특히 본건은 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 실제 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
