제주지방법원 2024타경10688. 한탑주상복합 3층 307호입니다. 경매 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 2022.11.11. 홍만수의 근저당권 70,000,000원이 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 앞선 2021.12.10. 이예지의 전세권 75,000,000원이 존재한다는 점입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
따라서 최저매각가 3,616,000원만 보고 감정가 128,000,000원 대비 97% 이상 할인됐다고 해석하면 위험합니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 465,088원을 제하고 전세권자에게 3,150,912원이 배당되므로, 전세금 75,000,000원 중 71,849,088원이 남습니다. 정확도 기준상 이런 선순위 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 전세금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경10688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우령2길 3-3, 3층307호 (외도일동, 한탑주상복합) |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) · 전용 56.49㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층·지상12층 중 3층 307호 |
| 현재 소유자 | 차성엽 9분의 2 · 차성현 9분의 2 · 차용철 9분의 3 · 차재인 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 3,616,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍만수 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 핵심
② 점유·임차 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 3층 307호 | 2021.12.10 | 미상 등기 전세금 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이예지는 2021.12.10. 전입했고 말소기준일인 2022.11.11.보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금 자체는 확인되지 않았지만, 같은 날 설정된 등기 전세권의 전세금은 75,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 실질취득 — 3,616,000원이 아니라 약 75,465,088원
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 3,616,000원 | 3,150,912원 | 71,849,088원 | 75,465,088원 |
| 11회 유찰 시 | 2,531,200원 | 2,085,638원 | 72,914,362원 | 75,445,562원 |
| 12회 유찰 시 | 1,771,840원 | 1,339,947원 | 73,660,053원 | 75,431,893원 |
회차가 더 내려가도 총 취득비용은 거의 움직이지 않습니다. 최저가가 3,616,000원에서 1,771,840원까지 낮아지는 동안 전세권 미배당 잔액은 71,849,088원에서 73,660,053원으로 늘어 실질취득은 약 75,430,000원~75,470,000원 범위에 머뭅니다. 즉 이 물건의 가격 기준점은 최저가가 아니라 75,000,000원 선순위 전세권입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 중
전용 56.49㎡ 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 105,000,000원 한 건이고, 2022.09에는 같은 3층에서 120,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균 112,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보면, 시장 가격은 -12.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 56.49㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2022.09 | 56.49㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.49㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
현재 회차 실질취득 약 75,465,088원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 약 71.9%입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래가격 아래입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고, 최근 가격이 과거 거래보다 12.5% 낮아졌으며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 10.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 단순 할인율만으로 가격 매력을 크게 가점하기에는 환금성 신호가 약합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,088원 |
| 1. 을구 14번 전세권 · 이예지 | 75,000,000원 | 3,150,912원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 홍만수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 제주신용보증재단 | 54,075,885원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 199,075,885원 가운데 현재 회차 예상배당은 3,150,912원, 미배당은 195,924,973원입니다. 신청채권자 홍만수에게는 현재 회차에서 예상배당이 없습니다. 다만 매각물건명세서상 선순위 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 입찰 판단에서는 전세금의 미배당 잔액을 실질 인수비용으로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 966.9㎡, 준주거지역, 공시지가 975,100원/㎡이며 토지 형상은 세로장방·평지입니다.
- 건물. 2008.07.07. 준공, 한탑주상복합 44세대입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장확인 한계. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능해 건축물 현황도면·담보전례·외부관찰 등을 토대로 통상적인 상태를 기준으로 감정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 핵심 숫자는 3,616,000원이 아니라 약 75,465,088원입니다.
- 전세권 인수 확인. 을구 14번 이예지 전세권 75,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 조건을 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이예지는 2021.12.10. 전입으로 조사됐고 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 105,000,000원은 2022.09 거래 120,000,000원보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -12.5%입니다.
- 환금성 보수적 판단. 동일 면적 실거래는 2건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 10.0회, 매각률은 0.0%입니다.
맺으며 — “361만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 3,616,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 128,000,000원의 극히 일부까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 말소기준보다 앞선 이예지의 75,000,000원 전세권이 살아 있습니다. 현재 회차 배당을 반영한 미배당 인수액은 71,849,088원이고 실질취득은 약 75,465,088원입니다.
이 실질취득액은 최신 실거래 105,000,000원보다 낮다는 장점이 있지만, 10회 유찰·거래표본 2건·최근 가격 -12.5%·매각률 0.0%라는 약한 환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면가격은 매우 낮지만 권리는 무겁고, 가격 메리트는 반드시 75,000,000원 수준의 실질취득 기준으로만 평가해야 하는 물건입니다. 권리 난도가 높아 무조건적인 저가매수형으로 보기 어렵습니다.
