제주지방법원 2024타경10688. 제주시 외도일동 한탑주상복합 3층 307호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 128,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 7,379,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 5.8%에 불과해 숫자만 보면 파격적으로 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서가 을구 14번 이예지 전세권을 매수인 인수 권리로 명시하고 있기 때문입니다.
등기된 전세금은 75,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득은 7,379,000원 + 75,000,000원 = 82,379,000원으로 봐야 합니다. 최저가 7,379,000원만 최근 실거래와 비교해 “시세의 7%”라고 판단하면 실제 부담을 크게 왜곡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경10688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우령2길 3-3, 3층 307호 (외도일동, 한탑주상복합) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 전용 56.49㎡ · 지하 2층, 지상 12층 건물 내 3층 |
| 현재 소유자 | 차성엽 지분 9분의 2 · 차성현 지분 9분의 2 · 차용철 지분 9분의 3 · 차재인 지분 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 7,379,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍만수 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 실질취득 가정 | 82,379,000원 (최저가 7,379,000원 + 인수 전세권 75,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 특기’가 핵심
말소기준은 2010.04.26. 제주어류양식수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2008년 시티건설주식회사 가처분은 말소기준보다 앞서지만 2009.12.09. 가처분취소결정으로 말소돼 현재 인수할 가처분은 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 3층 307호 | 2021.12.10. | 임대차 보증금 미상 등기 전세금 75,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 전세권 인수 75,000,000원 |
이예지는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준일보다 늦어 임차인의 대항력은 없지만, 이와 별개로 등기된 전세권 자체가 매각물건명세서상 인수 대상으로 지정돼 있습니다. 따라서 “대항력 없음 = 매수인 부담 없음”으로 단순화하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 82,379,000원으로 비교
한탑주상복합 전용 56.49㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 112,500,000원이지만, 과거 120,000,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단은 2025.07. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 105,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 56.49㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2022.09 | 56.49㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.49㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.49㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
현재 회차 실질취득 82,379,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 약 78.5%로, 금액 차이는 22,621,000원입니다. 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래는 이전 거래보다 12.5% 하락했고, 확인 표본도 2건뿐입니다. 따라서 전체 평균 112,500,000원을 근거로 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 7,500만원 인수는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 | 7,379,000원 | 75,000,000원 | 82,379,000원 | 1,413,829,707원 |
| 9회 유찰 시 | 5,165,300원 | 75,000,000원 | 80,165,300원 | 1,416,003,560원 |
| 10회 유찰 시 | 3,615,710원 | 75,000,000원 | 78,615,710원 | 1,417,525,258원 |
추가 유찰로 최저매각가는 내려가지만 전세권 인수액 75,000,000원은 그대로 남습니다. 8회에서 10회 유찰로 내려가도 실질취득은 82,379,000원에서 78,615,710원으로 줄어드는 데 그칩니다. 낙찰가 하락 폭만 보고 총 취득 부담이 같은 비율로 줄어든다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 532,822원 |
| 1. 제주어류양식수산업협동조합 근저당 | 750,000,000원 | 6,846,178원 |
| 2. 제주어류양식수산업협동조합 근저당 | 192,000,000원 | 0원 |
| 3. 북제주새마을금고 근저당 | 57,200,000원 | 0원 |
| 4. 북제주새마을금고 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행주식회사 근저당 | 50,400,000원 | 0원 |
| 6. 북제주새마을금고 근저당 | 71,000,000원 | 0원 |
| 7. 이금선 전세권 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 이예지 전세권 | 75,000,000원 | 0원 |
| 9. 홍만수 근저당 | 70,000,000원 | 0원 |
| 10. 제주신용보증재단 가압류 | 54,075,885원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,420,675,885원 중 예상배당은 6,846,178원이며, 미배당은 1,413,829,707원입니다. 신청채권자 홍만수의 청구액 70,000,000원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 매각대금 배분과 별도로 매수인이 인수하는 이예지 전세권 75,000,000원을 실질취득에 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2008.07.07. 사용승인된 44세대 한탑주상복합으로, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 975,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능해 통상적인 상태를 기준으로 감정됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 문구 원문 확인. 을구 14번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구와 변경 여부를 다시 확인하세요.
- 전세권 범위 확인. 전세금 75,000,000원, 건물 전부라는 등기 내용과 현재 전세권 존속·말소 조건을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 이예지의 실제 점유 여부, 인도 협의, 전세권 존속 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 총자금 기준. 입찰가만 준비하지 말고 전세권 인수액을 포함한 실질취득 82,379,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 조사가 불가능했으므로 누수·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 시세 보수 적용. 전체 평균 112,500,000원보다 최신 거래 105,000,000원을 우선하고, 최근 -12.5% 하락 추세를 반영하세요.
- 환금성 검토. 44세대, 거래 2건, 평균 8회 유찰이라는 제한된 수요를 감안해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “737만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가 7,379,000원은 전체 취득 부담을 나타내지 않습니다. 매각물건명세서상 인수되는 전세권 75,000,000원을 합치면 현재 회차 실질취득은 82,379,000원입니다. 이는 최신 실거래 105,000,000원보다 낮아 가격 차이는 존재하지만, 그 차이가 곧 안전마진을 의미하지는 않습니다.
8회 유찰, 0.0% 매각률, 44세대 규모, 실거래 2건, 최근 -12.5% 하락, 내부 미조사, 존속 전세권 인수가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “가격은 최근 시세 아래지만 권리처리와 환금성이 어려운 고난도 물건”입니다. 최저가가 아니라 전세권을 포함한 총부담으로 계산하고, 전세권 존속과 점유관계가 원본 서류와 현장에서 확인될 때만 입찰가를 검토해야 합니다. 가격 여유는 있으나, 권리와 출구전략은 보수적으로 봐야 합니다.