서울동부지방법원 2024타경63455. 강동구 천호동의 다세대주택 ‘청솔아트빌’ 5층 502호, 전용 33.51㎡ 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 20% 낮다”가 아닙니다. 임차인 김영준은 2021.03.12. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2021.11.22. 접수됐습니다. 즉 원래 권리관계만 놓고 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
김영준의 보증금은 318,000,000원, 확정일자는 2021.02.17.이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 217,600,000원에서 집행비용 3,846,400원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 213,753,600원이고, 룰상 미배당액은 104,246,400원입니다. 통상이라면 낙찰가 217,600,000원에 이 미배당액이 붙어 실질 부담이 커지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 김영준)가 2026.06.26. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김영준 관련 미배당 보증금은 계산상 존재하더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로23길 54, 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.51㎡ · 통칭 청솔아트빌 |
| 소유자 | 이태헌 · 2021.03.25. 매매 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2016.03.28 · 총 15세대 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2021.11.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.12. 김영준의 전입·점유가 확인되고, 확정일자도 2021.02.17.로 앞섭니다. 그래서 원래는 대항력 有 + 우선변제권 有인 임차인입니다. 2023.04.05.에는 보증금 318,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐 권리관계가 명확하게 드러납니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영준 | 건물 제5층 제502호 33.51㎡ 전부 | 318,000,000원 | 2021.03.12 / 2021.02.17 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 실질취득은 217,600,000원
이 사건은 확약 때문에 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 즉 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 217,600,000원입니다. 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건으로, 2024.10. 전용 33.51㎡·3층이 280,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 33.51㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.51㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 실질취득 217,600,000원은 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 280,000,000원의 77.7%입니다. 금액 차이는 62,400,000원입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이므로 이를 곧바로 안정적인 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 15세대 규모 다세대주택이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 김영준 보증금 | 318,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 318,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김영준 보증금의 미배당액은 104,246,400원입니다. 다만 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 이 금액은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 실질 인수는 0원, 실질취득은 217,600,000원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후 해석이 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 217,600,000원 | 104,246,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 174,080,000원 | 147,157,120원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 139,264,000원 | 181,485,696원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 “표면 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락”으로 보기 어려운 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 김영준 관련 대항력 포기 확약이 있으므로 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 자체로 읽는 구조가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 ‘청솔아트빌’입니다. 사용승인일은 2016.03.28.입니다.
- 입지. 서울천호초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 북측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·교육환경보호구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 5,407,000원/㎡.
- 공부 차이. 토지대장·등기사항전부증명서상 토지면적은 361.1㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 359.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 김영준의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지 집행·등기 절차를 확인해야 합니다.
- 실거래 1건 과신 금지. 280,000,000원 거래 1건이 유일한 비교표본이므로 층·향·내부상태 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리문제 외에도 현황·수요·명도·건물 상태 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대 규모이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 시 매수층과 거래 빈도를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 확약서 한 장이 구조를 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 전혀 다릅니다. 보증금 318,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저 들어와 있고, 현재 최저가 217,600,000원에서는 104,246,400원이 미배당되므로 원래라면 매수인 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 인수 부족분이 커지는 구조이기도 합니다.
하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김영준 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 217,600,000원입니다. 제공된 실거래 280,000,000원보다 금액상 낮다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 6회 유찰, 15세대 다세대, 실거래 표본 1건이라는 조건을 함께 보면 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 환금성과 가격 검증은 여전히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
