서울동부지방법원 2024타경63462. 암사동 삼정하우스 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 정병남이며 2021.03.05. 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리관계에서 가장 중요한 기준은 2022.10.04. 국 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보면 끝나지 않습니다. 임차인 김재찬은 2021.02.09. 주민등록, 2021.02.03. 확정일자, 보증금 290,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 주택도시보증공사가 2026.07.28. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63462 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 상암로 71-27, 3층302호 (암사동, 삼정하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제3층 302호 |
| 소유자 | 정병남 · 2021.03.05. 소유권 취득 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 | 2020.09.28 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’이 핵심
2020.12.10. 강동농업협동조합 근저당권은 2021.03.03. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.10.04. 국의 압류입니다. 김재찬의 주민등록일은 2021.02.09.이므로 이 기준보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 290,000,000원에 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.09. | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 · 확약으로 실질 인수 0원 |
| 김지호 | 302호 | 2024.02.21. | 미상 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 전입 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2021.02.09. | 0원 | 김지호 관련 중복 신고 · 별도 임차보증금 합산 제외 |
보증기관 대위·승계 신고는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차 관련 인원은 김재찬·김지호 2명입니다. 김지호는 2024.02.21. 전입으로 말소기준인 2022.10.04.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 여유
삼정하우스의 비교 거래는 2건입니다. 전체 평균은 344,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하면 2025.12. 388,000,000원이 핵심 기준입니다. 최근 12개월 평균도 388,000,000원이며 현재 최저가 306,000,000원은 그 78.9%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 차이는 +29.3%로 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.83㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2024.05 | 27.98㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 344,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 388,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 김재찬 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 10,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 306,000,000원 가정에서는 김재찬 보증금 290,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 측 미배당은 279,084,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 306,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 244,800,000원 | 49,427,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 195,840,000원 | 97,701,760원 | 실질 0원 |
대항력 임차인이 있는 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 실질취득가가 생각만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건은 그 원칙이 적용될 수 있는 형태였지만, 2026.07.28. 확약으로 해당 임차권의 대항력과 미변제 보증금 인수 문제가 해소됐다는 점이 결정적인 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 암사역 동측 인근. 소규모 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 간선도로변 노선버스정류장과 암사역이 근거리에 있고, 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2020년 09월 준공 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택의 제3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·가로장방 형태입니다.
- 공시지가. 4,085,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 김재찬 배당관계 확인. 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사의 권리승계·배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 김지호 점유 확인. 대항력은 없지만 302호 전입자로 조사됐으므로 실제 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증 신고는 대위·승계 항목이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 표본 주의. 삼정하우스 비교 거래는 2건, 최근 12개월 표본은 1건이므로 층·면적 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 사건이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보고 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 특히 유찰될수록 계산상 매수인 인수액이 49,427,200원, 97,701,760원으로 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조가 나타납니다. 그러나 2026.07.28. 주택도시보증공사의 확약이 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어, 해당 인수 위험은 실질 0원으로 바뀝니다.
가격도 현재 최저가 306,000,000원이 최근 12개월 거래 388,000,000원의 78.9%이고, 최근 거래 추세도 +29.3%입니다. 김지호는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문과 실제 점유관계만 정확히 확인한다면 권리와 가격이 모두 검토 가능한 유형입니다.
