서울동부지방법원 2024타경63509. 강동구 천호동 ‘힐하우스’ 3층 302호, 전용 29.19㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 오정수이고, 2021.07.15. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 감정가 372,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 297,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 대항력 임차권과 2026.06.19. 확약서가 결합된 구조입니다.

임차권자 최윤선은 2021.07.15. 전입·점유를 시작했고 2021.08.18. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 365,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.11.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로, 임차인의 전입은 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차권의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 핵심 위험을 제거하는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*

2021.04.20.과 2021.04.28. 설정된 마포신용협동조합 근저당권 3건은 2021.07.13. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 최윤선의 임대차가 2021.07.15. 시작됐고, 2023.07.19. 보증금 365,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.06. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·확정일자가 그보다 빠릅니다.

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 2026.06.19. 제출된 확약서에서 “양도전:임차인 최윤선”으로 표시되어 있으며, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.

* 확약이 없다고 가정한 배당 산식상 인수액은 현재 회차 72,366,400원, 7회 유찰 시 131,053,120원, 8회 유찰 시 178,002,496원입니다. 본 건 확약은 최윤선 임차권에 한정해 반영합니다.

② 시세 비교 — 6회 유찰됐지만 최근 거래보다 높다

힐하우스의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 460,666,666원이지만, 2021년 거래 545,000,000원·547,000,000원이 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 290,000,000원 1건이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 46.9% 하락했습니다. 따라서 현재는 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 297,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 290,000,000원의 102.6%로, 최근 거래보다 7,600,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 460,666,666원 대비로는 낮아 보이지만, 최근 시장이 과거 거래군보다 46.9% 하락했다는 점을 우선 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)

배당 산식상 임차보증금 부족분은 72,366,400원이지만, 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다

이 사건은 대항력 인수형의 특성을 이해해야 합니다. 확약을 제외한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커집니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 동의가 제출돼 있으므로, 확약이 유효하게 반영되는 한 위 산식상 미배당액을 매수인의 실질 취득원가에 더하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 굽은다리역 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장 및 지하철 굽은다리역이 소재합니다.
• 건물. 2021.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물 중 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 1개호이며, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 대체로 장방형 평지, 주거용 건부지이며 서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 4,134,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 힐하우스는 15세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 최윤선 임차권인지 매각기일 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 460,666,666원보다 2026.02. 거래 290,000,000원과 최근 12개월 평균 290,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 46.9% 낮습니다. 과거 545,000,000원·547,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하면 안 됩니다.
• 6회 유찰 착시 경계. 현재 최저가 297,600,000원은 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차까지 확인해야 권리 위험이 완전히 닫힙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.07.09. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 부기등기가 있습니다. 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 풀렸지만 가격은 아직 아니다”

이 물건은 처음 보면 보증금 365,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 297,600,000원에 낙찰받아도 72,366,400원을 추가 인수하는 구조처럼 보입니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 297,600,000원은 최신 거래 290,000,000원보다 높고, 최근 시장은 과거 거래군 대비 46.9% 하락했습니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 매각률도 0.0%입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 가격·환금성 리스크는 그대로 남아 있습니다. 이 사건의 결론은 “인수는 해소, 가격은 보수적으로”입니다.