서울동부지방법원 2024타경63622. 서울 광진구 중곡동 모두스타빌 3층 302호, 전용 46.29㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 157,750,000원이 아닙니다. 임차권자 유향조는 전입일 2021.09.28, 확정일자 2021.09.13, 보증금 520,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 가운데 154,741,500원만 배당되고, 365,258,500원이 매수인에게 남습니다.
따라서 “감정가 6.02억짜리를 1.58억에 산다”는 식의 해석은 맞지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 매수인의 실질 부담은 보증금 약 5.2억 수준에 고정됩니다. 6회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로3길 78(중곡동), 3층302호 (중곡동,모두스타빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.29㎡ · 거실·방3개·화장실2개·발코니 · 6층 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 김인화 |
| 감정가 / 최저가 | 601,770,000원 / 157,750,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 548,892,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 보증금 미배당분을 매수인이 인수
등기부상 수협은행 근저당권은 2021.09.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 유향조의 전입일은 2021.09.28이고, 임차권등기는 2023.11.01이어서 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유향조 | 건물 제3층 제302호 46.29㎡ 전부 | 520,000,000원 | 전입 2021.09.28 확정 2021.09.13 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 1.58억이 아니라 약 5.2억으로 비교해야 한다
모두스타빌 전용 46.29㎡와 면적이 매칭되는 최근 거래는 1건입니다. 2026.06 전용 45.89㎡, 5층이 560,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 같은 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.89㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.29㎡ 면적권 | 1건 | 560,000,000원 |
표면상 최저가 157,750,000원은 최근 시세의 28.2%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 임차보증금 승계를 반영한 실질취득은 약 520,000,000원으로, 최근 실거래 560,000,000원의 약 92.9%입니다. 즉 실제 할인폭은 최저가만 볼 때의 71.8%가 아니라 약 7.1% 수준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,500원 |
| 1. 임차인 유향조 보증금 | 520,000,000원 | 154,741,500원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 548,892,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유향조 보증금 520,000,000원 중 배당되지 않는 365,258,500원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 548,892,054원은 현재 가정에서 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울용마초등학교 남측 인근으로 학교, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 전반적인 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2021.06.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 275.4㎡ 사다리형 평지의 건부지이며, 공시지가는 5,012,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 모두스타빌은 총 13세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 157,750,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 520,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 가정에서는 365,258,500원이 매수인 인수액이며, 유찰이 더 진행되면 인수액은 396,366,800원·421,253,440원으로 증가합니다.
- 임차권 확인. 유향조의 전입 2021.09.28, 확정일자 2021.09.13, 임차권등기 2023.11.01 및 보증금 520,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 최근 시세 표본. 최근 12개월 비교 거래는 1건, 560,000,000원입니다. 실질취득과의 차이는 약 7.1%이므로 개별 호수 상태까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 집행비용 3,008,500원을 반영한 계산이며, 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 등기사항. 2021.10.29 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.58억짜리 경매”가 아니라 “약 5.2억짜리 인수형 경매”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 유향조의 보증금이 520,000,000원이고, 현재 최저가에서는 배당 후 365,258,500원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 경제적으로는 약 520,000,000원을 부담하는 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
최근 12개월 동일 면적권 실거래 560,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 92.9%로 시세 아래이지만, 차이는 약 7.1%에 불과하고 최근 비교 표본도 1건입니다. 여기에 6회 유찰, 13세대 규모, 임차보증금 승계가 겹칩니다. 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만 실제 가격 여유는 제한적입니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “인수보증금을 포함해 총 얼마를 부담하느냐”입니다.
