서울동부지방법원 2024타경63929. 송파구 가락동 강남팰리스 3층 303호, 전유면적 22.7㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 임미경은 2022년 매매를 원인으로 거래가 310,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2024.09.04 주택도시보증공사의 가압류 1,280,000,000원입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 박준우의 임차권입니다. 전입·점유개시는 2022.02.23, 확정일자는 2022.02.03, 보증금은 310,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙 계산만 보면 최저가 252,800,000원에서 집행비용을 차감한 뒤 248,460,800원이 배당돼 61,539,200원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정돼야 하지만, 이 사건은 확약이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로 107, 3층303호 (가락동,강남팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 전유 22.7㎡ · 지상 8층 중 3층 |
| 소유자 | 임미경 (2022.01.19 매매, 2022.02.23 소유권이전, 거래가 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 252,800,000원 (6회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 주된 인수는 해소
말소기준은 2024.09.04 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 뒤의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 박준우의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 등기상 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 2026.06.19 제출된 확약에 따라 박준우 측은 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 | 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.23 2022.02.03 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 61,539,200원 |
| 김은서 | 303호 | 2024.11.01 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 252,800,000원이 81.5%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
강남팰리스 전용 22.7㎡의 확인 가능한 실거래는 2021.06 3층 310,000,000원 1건입니다. 면적과 층이 본건과 일치하지만 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 오래됐습니다. 따라서 가격 비교는 참고지표로만 써야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 22.7㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 비교지표 | 22.7㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 252,800,000원으로, 비교 실거래 310,000,000원의 81.5%입니다. 금액 차이는 57,200,000원입니다. 다만 비교거래가 2021.06 한 건뿐이므로 이 수치만 근거로 “현재 시세보다 18.5% 싸다”라고 결론 내리는 것은 무리입니다. 특히 본건 자체가 이미 6회 유찰됐고, 강남팰리스 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,339,200원 |
| 1. 임차인 박준우 보증금 | 310,000,000원 | 248,460,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,317,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 박준우 보증금 중 61,539,200원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.19 확약은 미변제분이 있어도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용이므로, 박준우에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질 부담은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 252,800,000원 | 61,539,200원 | 0원 | 252,800,000원 |
| 7회 유찰 시 | 202,240,000원 | 111,391,360원 | 0원 | 202,240,000원 |
| 8회 유찰 시 | 161,792,000원 | 151,273,088원 | 0원 | 161,792,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 가락동 경찰병원역(지하철 3호선) 북서측 인근. 근린생활시설·다세대주택·아파트·병원 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 중 3층 303호. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있으며 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시됩니다. 공시지가는 13,690,000원/㎡입니다.
- 환금성. 강남팰리스는 총 10세대, 2021.02.22 사용승인 물건입니다. 동일면적 실거래는 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%로, 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 박준우 보증금의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 적용 범위와 문구를 매각기일 기준 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 김은서 점유관계. 2024.11.01 전입이라 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 계약관계와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세라면 배당 최선순위에서 차감될 수 있으므로 실제 세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.23 민간임대주택등기 기재가 있으므로 매각 후 효력과 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세표본 한계. 비교 가능한 22.7㎡ 거래는 2021.06 310,000,000원 한 건입니다. 81.5%라는 할인율만 보고 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 환금성. 총 10세대·6회 유찰·경매 통계상 평균 유찰 6.0회라는 특성은 재매각 시 가격과 기간에 직접적인 부담 요인입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 환금성까지 풀린 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 310,000,000원 때문에 위험한 인수형입니다. 현재 최저가 252,800,000원으로 계산하면 61,539,200원이 남아, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 2026.06.19 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되면서 박준우의 실질 인수는 0원으로 바뀌었습니다. 따라서 현 회차의 실질취득은 252,800,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘좋은 물건’으로 점프하면 안 됩니다. 비교 실거래는 2021.06의 310,000,000원 한 건뿐이고, 본건은 이미 6회 유찰됐으며 단지 규모도 10세대입니다. 확약 밖 점유자 김은서의 보증금은 미상이고 세금 압류도 남아 있습니다. 주된 권리위험은 해소됐지만 가격 검증과 환금성 검증은 아직 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
