서울동부지방법원 2024타경63967. 송파구 거여동 송파풍산리치안 13층 1308호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 잡혀 있지 않고, 이번 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 이수자·임병성 각 2분의 1입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 복잡한 담보권이 아니라 임차인 김선희입니다. 김선희는 1308호에 2022.03.15 전입했고, 강제경매개시결정은 2024.11.21입니다. 선후관계만 보면 전입이 먼저입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례서로 244, 13층1308호 (거여동,송파풍산리치안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 13층건 내 13층 |
| 소유자 | 이수자 지분 2분의 1 · 임병성 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선희 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 최초 신탁은 이미 말소됐고, 2022.03.15 임정호 명의로 소유권이 이전되었습니다. 이 등기에는 거래가액 209,832,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.01.06 상속을 원인으로 이수자·임병성이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2024.11.19 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이틀 뒤인 2024.11.21 김선희가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 1308호 | 2022.03.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 김선희는 신청채권자와 동일인이고, 소유권 상속등기에는 김선희가 서울동부지방법원 임대차보증금 청구사건의 집행력 있는 화해권고결정정본을 근거로 대위등기를 한 사실이 적혀 있습니다. 따라서 단순 점유자가 아니라 이 사건 강제경매의 핵심 관계인입니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 160,800,000원으로 감정가 201,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최근 실거래 시세와 최저가를 직접 비교하는 구조보다, 임차인 권리와 미배당액이 실질취득비용에 영향을 줄 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
등기상 과거 거래가액 209,832,000원은 매매 원인이 2019.11.20이고 등기 접수는 2022.03.15입니다. 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김선희 | 190,000,000원 | 157,748,800원 |
| 미배당 | - | 32,251,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 데이터는 현재 회차에서 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 권리분석 결론에서는 김선희의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 이를 확정 인수 0원으로 단정하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 김선희 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 32,251,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 63,960,960원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 102,912,000원 | 100,671,232원 | 89,328,768원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거원초등학교 남서측 인근이며, 업무시설(오피스텔)·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 13층 1308호이며 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 서측 약 34미터, 남측·동측 약 10미터·12미터 내외 도로와 접합니다.
- 공시지가. 8,163,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 원금 확인. 김선희의 실제 보증금이 얼마인지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 자료만으로 우선변제권과 배당요구 여부를 확정할 수 없습니다.
- 신청채권과 보증금 관계 확인. 청구액 190,000,000원이 임대차보증금 원금과 어떤 관계인지 집행권원 및 명세서에서 대조해야 합니다.
- 명시 인수권리 문구 재확인. 데이터상 해당사항 없음이지만, 선행 전입 정보와 모순이 없는지 원문 기재를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 80%라도 실질취득가가 확정되지 않았으므로 “싸다”는 결론을 먼저 내리지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·대출·환금 조건을 따로 점검해야 합니다.
맺으며 — “명세서상 인수 없음”과 “실질 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 근저당권도 없고, 강제경매개시결정이 말소기준이며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 김선희가 2022.03.15 전입했고, 2024.11.21 강제경매를 신청한 당사자라는 점 때문에 권리분석의 초점이 달라집니다. 현재 최저가 160,800,000원에서 신청채권 190,000,000원은 전액 배당되지 않고 32,251,200원이 남습니다.
그 미배당액이 실제로 매수인 인수로 이어지는지는 김선희의 임대차보증금·대항력·배당요구를 확인해야만 결론낼 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 80%니까 싸다”가 아니라 “선행 전입 임차인의 법적 지위를 확정한 뒤 실질취득가를 계산해야 한다”가 핵심입니다. 권리 원본 확인 전 단계의 결론은 보류가 맞습니다.
