서울동부지방법원 2024타경64106. 강동구 둔촌동 ‘라온스토리’ 5층 502호, 전용 26.46㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가 333,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 266,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 임차보증금 355,000,000원의 대항력 처리입니다. 김혜연은 2021.03.29. 전입·점유를 시작했고 2021.04.13. 확정일자를 받아, 2023.12.15. 말소기준 압류보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 회차 배당 후 남는 93,129,600원이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 것에 동의했습니다. 따라서 김혜연 관련 인수는 실질적으로 0원입니다. 다만 이 확약은 김혜연 양도분에만 적용되며, 별도로 확인되는 성명 미기재 점유관계까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 5층502호 (둔촌동,라온스토리) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.46㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실1 · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.12.18. |
| 소유자 | 김봉숙 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 393,427,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 꺼졌지만, 확인할 점이 하나 남는다
말소기준은 2023.12.15. 국 압류입니다. 2021.01.04. 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 2건은 2021.03.29. 이미 말소됐습니다. 김혜연의 전입·점유는 2021.03.29., 임차권등기는 2023.04.05.로 말소기준보다 앞서 있어 원칙상 대항력 인수형에 해당합니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 · 건물 제5층 제502호 26.46㎡ 전부 | 2021.03.29. / 2021.04.13. | 355,000,000원 | 대항력 포기* | 우선변제 | 주택도시보증공사로 양도 · 2026.06.19. 확약서 |
| 성명 미기재 점유관계 | 2021.03.29. / 2021.04.13. | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 배당요구 2024.11.13. · 확약 적용 여부 확인 필요 |
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 싸지만, 표본과 환금성이 약하다
라온스토리 전용 26.46㎡의 최근 거래는 2026.02. 3층 350,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균은 350,000,000원입니다. 현재 최저가 266,400,000원은 최근 거래의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 26.46㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.46㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
김혜연 확약을 반영하면 현 회차의 김혜연 관련 실질취득 부담은 최저가 266,400,000원 자체이고, 최근 거래 350,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라 한 건의 거래가 곧바로 확정 시세를 뜻하지는 않습니다. 게다가 라온스토리 관련 경매 통계는 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 환금성·응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,529,600원 |
| 1. 임차인 김혜연 보증금 | 355,000,000원 | 261,870,400원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 393,427,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 김혜연 보증금 부족분은 93,129,600원입니다. 다만 2026.06.19. 확약으로 김혜연 양도분은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 확약 밖 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김혜연 미배당 인수 | 확약 반영 김혜연 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 266,400,000원 | 93,129,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 213,120,000원 | 145,663,680원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 170,496,000원 | 187,690,944원 | 0원* |
* 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김혜연 보증금 미배당 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 위 0원 처리는 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약이 적용되는 김혜연 양도분에 한정합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 강동구 둔촌동 소재 지하철5호선 둔촌동역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 둔촌동역과 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2020.12.18.입니다. 승강기·난방·주차장·화재탐지 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 라온스토리 총 10세대이며 동일면적 최근 거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.19. 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 적용 대상이 김혜연 양도분임을 직접 확인해야 합니다.
- 성명 미기재 점유관계 확인. 2021.03.29. 전입, 2021.04.13. 확정일자, 2024.11.13. 배당요구로 나타난 관계가 김혜연과 동일한 중복 기재인지 별도 임차관계인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 성명 미기재 관계의 보증금은 미상입니다. 별도 임차인이라면 현재 가격 메리트 계산이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2023.12.15. 국 압류가 기준이며, 그 이후 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 거래는 350,000,000원 1건뿐이므로 한 건의 거래를 확정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 총 10세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.55억 인수형”에서 “확약 확인형”으로 바뀐 사건
이 물건은 서류를 한 줄만 덜 읽으면 결론이 완전히 달라집니다. 김혜연의 보증금은 355,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빠르기 때문에, 원칙만 적용하면 현재 회차 미배당 93,129,600원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의하면서 김혜연 관련 실질 인수는 0원*으로 전환됐습니다.
그 결과 현 최저가 266,400,000원은 최근 동일면적 거래 350,000,000원의 76.1%로 가격만 보면 분명 낮습니다. 다만 성명 미기재 점유관계의 보증금이 미상이고, 확약의 적용 범위 밖 위험을 아직 배제할 수 없습니다. 여기에 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호도 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유관계 확인 전에는 안전형으로 승격할 수 없는 물건”입니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 확약 범위와 실제 점유관계입니다.
