서울동부지방법원 2024타경64311. 광진구 구의동 욱현하이브 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 후순위 가압류·압류가 아니라 2021.11.19 전입한 김승봉의 임차보증금 395,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.11.02 서울보증보험주식회사의 가압류이므로 김승봉의 전입은 그보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.09.13이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있으며, 원래 구조대로라면 현재 매각가 317,600,000원에서 비용을 뺀 뒤 배당받고 남는 보증금이 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 김승봉)가 2026.05.07. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 효과가 실질적으로 제거됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 김승봉 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 영화사로16나길 7, 2층201호 (구의동,욱현하이브) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 46.37㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.03.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 416,508,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.11.02 갑구 9번 서울보증보험주식회사 가압류 206,207,123원입니다. 그 전에 설정됐던 하나은행 근저당은 2020.03.24 이미 말소됐고, 과거 압류들도 등기부상 말소되어 있습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김승봉 · 건물 전부 | 395,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 보증기관 승계 |
| 대위·승계 신고 | 김승봉 보증금의 승계 신고 | 별도 합산 없음 | 확약 반영 | 주장 | 중복신고 |
실제 임차인은 김승봉 1명입니다. 을구 3-2는 3번 임차권의 점유개시일을 2021.11.19로 경정한 등기이며 별도 보증금을 가진 새로운 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 317,600,000원이 333,000,000원보다 낮지만 표본이 약하다
확약 반영 후 실질취득액은 최저가와 같은 317,600,000원입니다. 확인 가능한 거래는 2022.09, 22.86㎡, 5층, 333,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 이 금액의 95.4%입니다. 숫자만 보면 15,400,000원 낮지만, 대상면적은 46.37㎡로 거래표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 22.86㎡ | 5 | 333,000,000원 |
| 표본 | 대상 46.37㎡ | 1건 | 333,000,000원 |
감정가 397,000,000원은 위 거래금액보다 높고, 1회 유찰된 최저가 317,600,000원이 되어야 거래표본 아래로 내려옵니다. 그러나 거래 시점과 면적이 모두 달라 “시세보다 확실히 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 사건의 가격 판단은 권리 인수 문제가 해소됐다는 점보다, 실제 동일 면적의 매수·매도 가능 가격을 추가 확인할 수 있느냐가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 김승봉 보증금(우선변제) | 395,000,000원 | 312,353,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 206,207,123원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 416,508,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김승봉 보증금 중 82,646,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.05.07 확약에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용·배당액은 매각가 317,600,000원 가정값입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 317,600,000원 | 82,646,400원 | 0원 | 317,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 254,080,000원 | 145,277,120원 | 0원 | 254,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 203,264,000원 | 195,381,696원 | 0원 | 203,264,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동의초등학교 서측 인근이며 단독·다세대주택·아파트가 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 5호선 아차산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2019.07.25입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 229.1㎡, 공시지가 3,430,000원/㎡, 다세대 건부지로 이용 중이며 북서측 세로에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 11.5회·매각률 0.0%로, 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.07 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 보증기관의 대위·승계 신고는 김승봉 보증금 395,000,000원의 중복 신고로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2는 기존 김승봉 임차권의 점유개시일을 2021.11.19로 고친 경정등기입니다.
- 가격 비교의 한계. 확인 가능한 실거래가 2022.09의 22.86㎡ 1건뿐이므로, 46.37㎡ 대상 물건과의 직접 가격 비교에는 한계가 있습니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 평균 유찰 11.5회·매각률 0.0% 통계를 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사와 감정평가 내용을 최종 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 확인, 가격 메리트는 아직 증명 부족”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 395,000,000원이 감정가 397,000,000원에 육박하고, 전입도 말소기준권리보다 빨라 매우 부담스러운 임차인 인수형입니다. 현재 회차의 배당계산만 놓고 보면 미배당액도 82,646,400원입니다. 그러나 보증금채권을 승계한 주택도시보증공사가 2026.05.07 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고 실질취득은 317,600,000원으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 317,600,000원은 유일한 비교 실거래 333,000,000원보다 낮지만 표본은 2022.09의 22.86㎡ 1건이고 대상은 46.37㎡입니다. 여기에 8세대, 경매 평균 유찰 11.5회, 매각률 0.0%라는 저환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 우위와 환금성이 충분히 입증된 물건은 아닙니다. 권리보다 가격·매도 가능성을 더 엄격하게 확인해야 하는 유형입니다.