의정부지방법원 2024타경4007. 파주시 교하동 ‘더 샹스 타운 3동’ 201호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 2024.03.18입니다. 감정가 390,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 273,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2024.07.02. 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 등기된 가압류·압류와 서울서부신용협동조합의 추가설정 근저당권 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재돼 있습니다. 그러나 이 물건은 등기 순위보다 유치권 신고의 실제 성립 여부가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 교하로 1386-2, 201호 (교하동, 더 샹스 타운 3동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인 2024.03.18 |
| 소유자 | 김소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 273,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,770,310,673원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 대지권 관련 | 교하동 566-2, 566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5가 대지권 토지이며, 매각 이후 대지권 목적 토지의 별도등기 말소·변경 예정 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
2024.07.02. 임의경매개시결정이 말소기준이므로 이후 접수된 김성태·주식회사 새천년건축사사무소·여순천의 가압류, 파주시 압류, 서울서부신용협동조합 근저당권 2건은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않고, 명세서에도 명시 인수권리 없음으로 기재돼 있습니다.
유치권 신고 현황
| 신고일 | 신고인 | 공사대금 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2024.07.29 | 주식회사 태양광창호 | 69,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2024.08.12 | 이광식 | 15,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2024.09.26 | 이종희 | 32,340,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2024.10.15 | 비앤지종합건설 주식회사 | 1,130,426,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 합계 | 4건 | 1,246,766,000원 | 개별 검증 필요 |
별지에 기재된 나머지 유치권자에 대해서는 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각이 확정됐습니다. 다만 이 판결 결과가 위 표의 4명에게 동일하게 적용된다고 단정할 수 없으므로, 확정판결의 당사자와 주문 범위를 직접 대조해야 합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인, 전입 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 390,000,000원의 70%인 273,000,000원입니다. 표면적으로는 117,000,000원이 내려왔지만, 본건 3동 201호와 면적·동·조건이 일치하는 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,622,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김성태 | 111,287,670원 | 111,287,670원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사새천년건축사사무소 | 47,093,000원 | 47,093,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 여순천 | 150,000,000원 | 109,997,330원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 2,868,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 4,468,002,670원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이는 채권자의 미회수액으로, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 파주시 압류액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물입니다.
- 입지. 교하초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건은 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 보호·규제. 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 731,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권자의 실제 점유 확인. 현관·공용부 출입 통제, 현수막, 잠금장치, 관리 주체와 열쇠 보유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 관련성 확인. 신고된 공사가 본건 3동 201호 또는 해당 건물에 관하여 발생한 것인지 계약서·세금계산서·공사내역으로 대조해야 합니다.
- 유치권 판결 범위 대조. 2024가합102034 판결에서 기각이 확정된 당사자와 현재 성립 불분명으로 남은 4명의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 말소·변경 예정 내용을 매각목록과 토지등기부에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 본건과 동·면적·상태가 일치하는 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권신고서와 관련 판결문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권의 실체가 먼저다
이 물건은 등기만 보면 단순합니다. 2024.07.02. 경매개시결정 뒤의 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 주식회사 태양광창호·이광식·이종희·비앤지종합건설 주식회사가 신고한 공사대금은 합계 1,246,766,000원이고, 네 건 모두 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이 위험을 해결하지 않은 채 감정가의 70%라는 숫자만 보면 안 됩니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 273,000,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
등기 권리는 정리되지만, 점유와 유치권은 미해결. 현장 점유와 공사대금 관련성을 확인해 유치권 불성립 또는 점유 해소 가능성을 입증한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 사건입니다.