서울동부지방법원 2024타경64731. 강동구 암사동 송림팰리체 4층 401호, 전용 29.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김승환은 2021년 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 유빛나는 2021.08.20. 전입·점유, 확정일자는 2021.07.14.로 확인됩니다. 임차보증금도 410,000,000원이어서 경매가격만 보면 매우 중요한 선순위 임차권입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 문서가 하나 더 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서입니다. 확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 미배당액 91,336,000원을 그대로 매수인 부담으로 계산하지 않고, 해당 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사길 47-5, 4층401호 (암사동,송림팰리체) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.94㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.05.27 |
| 소유자 | 김승환 (2021.07.29. 매매 · 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 324,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 444,209,148원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.12.09. 강제경매개시결정입니다. 과거 수협은행 근저당권 2건은 2021.08.20. 이미 말소됐고, 2021.06.11. 설정된 유해관의 소유권이전청구권 가등기도 2021.07.14. 해제로 말소됐습니다. 문제의 임차권은 말소기준보다 앞선 2023.08.29. 등기이고 전입·점유 역시 2021.08.20.이므로 본래 대항력이 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유빛나 | 410,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서에 “양도전: 임차인 유빛나”로 기재된 보증기관 승계 주체이므로 별도 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에서는 현재 최저가 324,000,000원 기준 임차보증금 미배당액이 91,336,000원으로 계산됩니다. 6회 유찰 시 155,228,800원, 7회 유찰 시 206,343,040원이지만, 2026.06.19. 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
송림팰리체는 총 12세대, 2021.05.27. 사용승인된 다세대주택입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 331,166,666원이지만, 이 수치에는 2021년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.98㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2021.10 | 29.93㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.09 | 29.98㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 29.90㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 29.90㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 29.89㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.07 | 29.94㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2021.07 | 29.93㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 29.89㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2021.06 | 29.90㎡ | 5 | 300,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.11.의 279,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균 역시 279,000,000원입니다. 현재 최저가 324,000,000원은 이 최근 시세의 116.1%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -16.9%로 하락했습니다. 전체 평균 331,166,666원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 유빛나 보증금 | 410,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 444,209,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금은 318,664,000원 배당되고 91,336,000원이 남습니다. 다만 2026.06.19. 확약에 따라 이 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하는 것으로 보지 않습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 444,209,148원은 배당 0원으로 계산돼 미배당이 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 신암중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 남서측 근거리에 지하철 8호선 암사역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)이며 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차와 인도·말소 과정에서 그대로 적용되는지 원문을 반드시 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 331,166,666원보다 2025.11. 최신 거래 279,000,000원과 최근 12개월 평균 279,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.9%이므로 과거 2021년 거래가를 현재 적정가의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 착시 경계. 5회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 최저가도 최근 시세의 116.1%입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 때 폐문부재로 내부 인테리어와 설비 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 보증기관 승계·확약 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 함께 확인하고 실제 점유 상태를 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 유빛나의 410,000,000원 임차보증금은 본래 대항력 있는 선순위 권리여서 현재 가격 기준 91,336,000원 미배당이 생기지만, 2026.06.19. 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그렇다고 지금 가격이 싸지는 않습니다. 확약 반영 실질취득은 324,000,000원이고 최근 거래는 279,000,000원, 비교비율은 116.1%입니다. 최근 추세도 -16.9%, 이미 5회 유찰됐습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
