등기상 인수는 0원, 그러나 ‘유치권 4건’이 승부처 — 파주 더 샹스 타운 3동 301호

의정부지방법원 2024타경4007. 파주시 교하동 ‘더 샹스 타운 3동’ 301호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부 권리판정에서는 2024.07.02. 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정을 기준으로 잡고 있으며, 이후 설정된 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

문제는 등기 밖에 있습니다. 주식회사 태양광창호·이광식·이종희·비앤지종합건설 주식회사가 각각 공사대금 유치권을 신고했고, 그 성립 여부는 모두 불분명하다고 기재되어 있습니다. 유치권은 신고 금액만으로 성립하지 않지만, 실제 점유와 공사대금 채권의 관련성이 인정되면 낙찰 후 인도 과정에서 분쟁이 이어질 수 있습니다. 이 사건은 “등기가 소멸하느냐”보다 누가 어떤 형태로 점유하고 있는지가 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 별도

말소기준으로 판정된 임의경매개시결정 뒤에 김성태 가압류, 파주시 압류, 여순천 가압류와 서울서부신용협동조합 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 등기권리는 매각으로 모두 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.

② 유치권 신고 — 이 사건의 핵심 위험

위 4건은 신고가 존재하지만 성립 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 반면 별지에 기재된 나머지 유치권자들은 인천지방 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 청구가 기각되어 확정된 것으로 정리되어 있습니다. 즉, 모든 유치권 주장이 동일한 상태는 아니며, 입찰 판단은 위 4명의 점유와 공사계약·공사완료·채권 발생 자료를 중심으로 해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70%지만 시세 대비 할인 여부는 미확인

감정가는 390,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 273,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물이라도 면적·층·향·대지권 정리 상태에 따라 거래조건이 달라질 수 있어, 유찰률보다 실제 매매·임대 수요 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)

채권 총액 4,689,287,670원 중 268,378,000원이 배당되고, 미배당액은 4,420,909,670원으로 계산됩니다. 파주시 압류액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 배당받지 못한 채권자의 문제이며, 표준 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 주장은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용·건물. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2024.03.18이고 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 입지. 교하초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다. 건물은 동측 포장도로에 접합니다.
• 대지권. 교하동 566-2, 566-5, 566-6, 566-8, 567-5, 568-5가 대지권 목적 토지이며, 매각 후 토지 별도등기 말소·변경이 예정되어 있습니다. 감정평가도 향후 대지권 정리를 전제로 이루어졌으므로 등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 전방지역 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 26.0㎡이며 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 731,000원/㎡이고 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 다세대주택이라는 용도와 대지권 정리 상태, 혼재된 주변 환경을 실제 매매수요와 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권자 점유 확인. 주식회사 태양광창호·이광식·이종희·비앤지종합건설 주식회사가 현재 목적물을 직접 점유하는지, 점유 표지와 출입통제 상태가 유지되는지 확인하세요.
• 공사대금 관련성 확인. 각 공사계약서·세금계산서·공사내역서·완공일과 이 호실 또는 해당 건물 사이의 직접 관련성을 확인해야 합니다.
• 소송 확인. 별지의 나머지 유치권자 청구는 2024가합102034 사건에서 기각 확정됐지만, 성립 여부가 불분명한 위 4건에 별도 소송이나 집행절차가 있는지 확인하세요.
• 임차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 주민등록 전입자, 사업자등록, 현장 점유자와 보증금·확정일자·점유 개시 시점을 확인하세요.
• 대지권 정리. 매각 이후 예정된 대지권 목적 토지 별도등기 말소·변경의 절차, 완료 시점, 소유권이전과 담보대출에 미치는 영향을 등기소와 집행법원에 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·인근 다세대의 실제 거래와 임대수요를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 배당 변동요인. 파주시 압류액과 당해세, 최우선변제 가능성을 확인해 예상배당표와 실제 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 신고서 및 관련 판결문 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 지워져도, 점유는 자동으로 사라지지 않는다”

이 물건은 등기만 보면 단순합니다. 임의경매개시결정 이후의 가압류·압류·근저당권은 모두 소멸하고, 명시된 인수권리도 없어 최저가 기준 실질취득은 273,000,000원입니다. 그러나 성립 여부가 불분명한 유치권 신고 4건이 존재하고, 임대관계도 미상이며, 매각 후 대지권 목적 토지의 별도등기 정리도 예정되어 있습니다.

따라서 감정가의 70%라는 숫자는 이 사건의 결론이 아닙니다. 실거래 자료 없이 가격 메리트를 확정할 수 없고, 유치권이 성립하거나 점유가 계속된다면 명도 비용과 소송 기간이 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만 점유 위험은 남아 있는 사건으로, 유치권자 4명의 점유와 공사대금 자료가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.