💰 94.0% 📉 -33.3% 🏷️ 2회 유찰 ⚠️ 인수 미상
서울동부지방법원 2024타경64854. 서울 강동구 길동 라온오피스텔 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 191,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 122,240,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김광표이고, 2024.11.01 주식회사전북은행 가압류 86,989,661원이 말소기준권리로 계산돼 그 이후 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 정지윤은 2021.02.25 전입해 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음, 인수 0원”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 정지윤은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자 이름과도 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64854 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로 199, 7층701호 (길동,라온오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택 |
| 전용 | 14.11㎡ · 7층 |
| 소유자 | 김광표 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 122,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 정지윤 / 198,684,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
② 점유·임차 관계 — 대항력 가능, 금액은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지윤 | 701호 | 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조사된 | 주거 | 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 조사기록 모두 2021.02.25 전입을 가리킵니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가에 추가되는 인수액이 실제로 얼마인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 크게 내려왔다
라온오피스텔 전용 14.11㎡의 확인된 실거래는 2022.06의 195,000,000원과 2025.09의 130,000,000원입니다. 전체 평균은 162,500,000원이지만 최근 12개월 거래는 130,000,000원 한 건이고, 최근 거래가 이전 거래 대비 -33.3%로 낮아졌습니다. 따라서 과거 평균 162,500,000원을 기준으로 현재 물건을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 14.11㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 14.11㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 14.11㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 122,240,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 130,000,000원의 94.0%입니다. 표면가격만 보면 최근 거래보다 낮지만, 선순위 점유자의 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,511,360원 |
| 1. 가압류 · 주식회사전북은행 | 86,989,661원 | 86,989,661원 |
| 2. 경매개시결정 · 정지윤 | 198,684,931원 | 32,738,979원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 69,961,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 355,636,438원 중 119,728,640원이 배당되고 235,907,798원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 점유자의 보증금 미상 위험은 따로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 122,240,000원 | 32,738,979원 | 235,907,798원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 97,792,000원 | 8,642,083원 | 260,004,694원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 78,233,600원 | 0원 | 279,211,043원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 그러나 선순위 점유자에게 실제 보증금이 존재하고 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 인수금액이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동119 안전센터 서측 인근이며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본 호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 8층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2020.10.23입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 라온오피스텔은 19세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 정지윤의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 최저가 122,240,000원이 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 금액으로 최근 거래 130,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관계인 여부. 점유자 정지윤과 강제경매 신청채권자 정지윤이 동일 이름이므로 실제 관계와 임대차 진정성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -33.3%이므로 전체 평균 162,500,000원보다 최근 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으므로, 이 기재와 선순위 전입 사실이 어떻게 정리되는지 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “94.0%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
현재 최저가 122,240,000원은 최근 실거래 130,000,000원의 94.0%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 2021.02.25 전입한 정지윤이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라, 실제 매수인 인수액과 실질취득비용이 아직 확정되지 않았습니다. 동시에 최근 거래는 이전 거래보다 -33.3% 낮아져 시장 자체도 하락했습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유관계가 해결되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
