182,400,000원
서울동부지방법원 2024타경65352. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 6층 602호, 전용 14.04㎡의 다세대·도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 소유자 김진태는 2021.05.28 매매를 원인으로 225,000,000원에 취득해 2021.08.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “선순위 임차권 인수” 구조에서 끝나지 않습니다. 2023.11.13 설정된 이효은의 225,000,000원 주택임차권이 2024.12.19 강제경매개시결정보다 앞서 있기 때문에 원칙적으로는 인수 위험이 있지만, 이후 제출된 확약서가 그 결론을 바꿉니다.
가격 쪽도 감정가 대비 할인율만 보면 안 됩니다. 전체 실거래 평균은 229,083,333원이지만 2021년·2022년의 223,000,000원~239,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 2025.08의 202,000,000원 한 건이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.8%입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 202,000,000원과 하락 추세에 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 6층602호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ · 지하2층/지상15층 중 6층 |
| 소유자 | 김진태 · 2021.05.28 매매 · 거래가액 225,000,000원 · 2021.08.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,288,710원 |
| 말소기준 | 2024.12.19 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 뒤에 ‘확약’이 붙었다
핵심 등기는 2023.11.13 이효은 명의의 주택임차권입니다. 임차보증금 225,000,000원, 전입 2021.08.06, 점유개시 2021.08.06, 확정일자 2021.06.18 및 2021.08.06이 기재되어 있고, 2024.12.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 주된 인수는 0원, 확약 밖 위험은 별도
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이효은 · 602호 14.04㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 등기상 선순위 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2023.11.13 | 실질 0원* |
| 성명 확인되지 않은 주거 점유 정보 | 미상 | 가능·미상 전입 2021.08.06 | 확정일자 2021.06.18 배당요구 2024.12.17 | 확약 밖 위험 |
* 현재 배당 시뮬레이션은 이효은 보증금의 미배당분 45,953,600원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.19 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 이효은 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 성명·보증금이 특정되지 않은 별도 점유 정보에는 자동으로 적용되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 이효은 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 80%) | 182,400,000원 | 45,953,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 81,922,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 116,736,000원 | 110,698,304원 | 0원* |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 202,000,000원을 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내는 82세대, 사용승인일 2021.04.23이고 대상 면적은 14.04㎡입니다. 동일 면적 실거래는 12건이 확인되지만, 대부분 2021년과 2022년 거래입니다. 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
확약을 반영한 이효은 관련 실질취득 기준은 현재 최저가 182,400,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,000,000원의 90.3%입니다. 따라서 이효은 관련 인수만 놓고 보면 감정가 228,000,000원보다 현재 회차에서 가격 부담은 낮아졌습니다. 다만 최근 거래 표본은 1건이고 최근 구간이 과거 구간보다 -12.8% 하락했습니다. 전체 평균 229,083,333원 대비 79.6%라는 숫자만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 이효은 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,288,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 이효은 보증금의 부족분 45,953,600원을 매수인 인수로 표시합니다. 다만 2026.06.19 확약서가 있으므로 이효은 관련 실제 인수는 0원으로 봅니다. 별도 보증금 미상 점유 정보는 금액이 특정되지 않아 위 배당표와 실질취득 계산에 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 전용면적은 14.04㎡입니다.
- 입지. 서울성일초등학교 남서측 인근으로 아파트, 도시형생활주택, 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 공공시설, 학교, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.04.23입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이지만 최근 구간 추세가 -12.8%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.2회여서 가격 상한을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 미상 점유 정보 확인. 성명과 보증금이 특정되지 않은 점유 정보가 확약 대상과 동일한 권원인지, 별개의 임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 이효은 관련 확약이 유효하다는 전제에서는 현재 실질취득 기준을 182,400,000원으로 볼 수 있지만, 미상 점유자의 인수금이 확인되면 그만큼 총취득 부담이 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원과 -12.8% 추세를 우선해 가격을 판단하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록·의무 상태를 등기부와 관련 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전히 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다”
이 사건의 첫인상은 225,000,000원 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 182,400,000원에서 45,953,600원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.19 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시해 이효은 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 182,400,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원의 90.3%입니다. 가격만 보면 감정가 단계보다 분명 낮아졌습니다. 하지만 최근 가격 추세가 -12.8%이고, 최근 12개월 표본은 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 무엇보다 확약 밖 보증금 미상 점유 정보가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수 해소·가격은 최근 거래 아래, 그러나 잔존 임차 리스크 때문에 보수적 접근”입니다.
