서울동부지방법원 2025타경17. 송파구 송파동 182-10 소재 지상 5층 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용(침실2·거실·주방·욕실 등)이고, 건물은 철근콘크리트구조로 2016.01.13 사용승인됐습니다. 이번 최저매각가는 감정가 412,000,000원의 80%인 329,600,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 현재 말소기준은 2021.12.17 신용보증기금 가압류 287,500,000원이고, 그 뒤의 웰컴저축은행 근저당, 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 중심은 등기부 후순위 채권들이 아니라 등기보다 먼저 점유를 갖춘 임차인입니다. 신현찬의 전입일은 2016.02.29로 말소기준보다 약 5년 9개월 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경17 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파대로36가길 15-5, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.29㎡ · 주거용(침실2·거실·주방·욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 다세대주택 · 2016.01.13 사용승인 · 총 6세대 |
| 소유자 | 김성준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 329,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현찬 / 230,566,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준은 2021.12.17 신용보증기금 가압류 287,500,000원입니다. 2022.01.21 웰컴저축은행 근저당 94,000,000원과 이후 비엔케이캐피탈·국민은행·중소기업은행· 송파농업협동조합 가압류, 국세·건강보험·지방세 압류, 2025.01.03 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현찬 | 301호 | 2016.02.29 | 2016.01.15 | 미상 | 2025.02.14 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없습니다. 반대로, 이 한 사람의 보증금 자체가 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 배당금이 보증금을 모두 충족하지 못하면 잔액 인수 가능성이 생길 수 있으므로 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없는 사건입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,414,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 287,500,000원 | 287,500,000원 |
| 3. 근저당 · 웰컴저축은행 | 94,000,000원 | 36,685,600원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 34,197,620원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 43,141,612원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 27,906,662원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 송파농업협동조합 | 47,542,372원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신현찬 | 230,566,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당모델의 총 채권액은 764,855,166원, 채권자 배당액은 324,185,600원, 미배당은 440,669,566원입니다. 모델상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 별도 변수이므로 실제 인수 여부를 확정하는 표로 사용해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 20% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
한 번 유찰돼 감정가 412,000,000원에서 329,600,000원으로 내려온 것은 사실입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 329,600,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 실질취득액 자체도 임차보증금 때문에 미확정이므로, 감정가 대비 20% 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
회차만 놓고 보면 2회 유찰 시 매각가는 263,680,000원, 3회 유찰 시 210,944,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분 일부 또는 전부가 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 먼저 임차보증금을 확인한 뒤에야 각 회차별 실질취득가를 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용이며 침실2·거실·주방·욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 입지. 송파동 중대초등학교 동측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 송파역과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택으로, 급수위생·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 172.6㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,915,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 해당 건물은 총 6세대이며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 신현찬의 보증금 액수와 실제 지급내역을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당순위 재검증. 전입 2016.02.29, 확정일자 2016.01.15, 배당요구 2025.02.14를 기준으로 실제 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 신현찬과 신청채권자 신현찬이 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차와 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 회차별 인수액. 329,600,000원·263,680,000원·210,944,000원 각각에서 임차보증금 미배당액이 얼마인지 별도로 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있으나, 임차보증금 액수는 원문 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 329,600,000원이 아니라 ‘미상 보증금’이다
등기부 후순위 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸해 구조가 복잡해 보이는 것에 비해 정리는 가능합니다. 문제는 2016.02.29 전입한 신현찬입니다. 이 임차인은 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있고 말소기준 2021.12.17보다 앞섭니다. 그런데 보증금이 확인되지 않습니다.
현재 배당모델은 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 그 수치를 실제 투자판단의 확정값으로 쓰기에는 핵심 정보가 부족합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 문구와 별개로, 대항력 임차인의 보증금·실제 배당액·잔액을 먼저 확인해야 합니다. 감정가에서 20% 내려왔다는 사실은 그 다음 문제입니다. 이 물건은 ‘싸게 나왔는가’보다 ‘얼마를 실제로 떠안는가’를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
