서울동부지방법원 2025타경48. 강동구 길동 일성하이츠오피스텔 9층 911호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 86,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저가는 44,032,000원입니다. 겉으로는 반값 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 잔액까지 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
임차권자 박종용은 임대차계약일 2022.04.16, 확정일자 2022.04.18, 점유개시 2022.05.07, 전입신고 2022.05.09로 확인됩니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.12.01 압류입니다. 따라서 박종용은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며, 매각물건명세서에도 을구 7번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경48 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1121, 9층911호 (길동,일성하이츠오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 22.770㎡ 전부 |
| 소유자 | 권용범 (2022.05.16 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 44,032,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 106,345,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.12.01 파주세무서장 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박종용의 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 을구 임차권등기 자체의 접수는 2024.05.13이지만, 임차권등기에 기재된 전입·점유 시점이 이미 2022년 5월이므로 보증금 잔액 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종용 9층 911호 22.770㎡ 전부 | 2022.05.09 / 2022.04.18 점유개시 2022.05.07 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 | 57,160,576원 |
박종용은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액이 회수되지 않습니다. 따라서 배당받고 남은 금액이 곧 매수인 인수 위험입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,032,000원 | 57,160,576원 | 101,192,576원 |
| 4회 유찰 시 | 35,225,600원 | 65,808,461원 | 101,034,061원 |
| 5회 유찰 시 | 28,180,480원 | 72,726,769원 | 100,907,249원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 4회·5회 유찰까지 가더라도 실질취득액은 각각 101,034,061원, 100,907,249원으로 크게 내려가지 않습니다. 유찰 = 실질가격 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,576원 |
| 1. 임차인 박종용 보증금 | 100,000,000원 | 42,839,424원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 658,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 박종용 | 106,345,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당 잔액은 57,160,576원이며 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 911호이며, 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 강동성심병원 남동측 인근으로 상업·업무용 건물, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 의료·교육기관이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 5호선 강동역까지 약 6~7분으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 공시지가는 15,110,000원/㎡, 토지면적은 1,312.3㎡입니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 표제부의 지하1층 면적은 1,077.82㎡, 등기사항전부증명서상 면적은 1,071.82㎡로 상이합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 기준 44,032,000원이 아니라 101,192,576원을 자금계획의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 박종용의 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 추가 기록 재확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주거 관련 기록 2건은 대항력 가능·미상 상태로 원문 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 박종용이 임차권자와 경매 채권자로 함께 나타나므로 임대차의 실체와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 공부 면적 차이 확인. 지하1층 면적이 집합건축물대장과 등기사항전부증명서에서 다르게 기재돼 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 실질취득액 1억원 수준이 시장가격 대비 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금까지 약 1억원”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 86,000,000원 대비 최저가 44,032,000원만 보는 것입니다. 박종용은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서는 57,160,576원이 배당되지 않아 매수인이 인수하며, 낙찰가와 합친 실질취득액은 101,192,576원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 약 1억원에서 거의 고정됩니다. 여기에 대항력 판정이 끝나지 않은 추가 주거 기록과 관계인 여부 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수형 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
