서울동부지방법원 2025타경55. 서울 성동구 용답동 신창비바패밀리 지하 1층 비109호로, 감정평가상 근린생활시설 ‘디아블로 댄스스튜디오’로 이용 중인 물건입니다. 감정가 824,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 421,888,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 권리 인수 위험보다 상가 가격·환금성·세금 및 공매 확인이 핵심입니다.
등기상 말소기준은 2023.02.15. 설정된 서울우유협동조합 근저당 채권최고액 570,000,000원입니다. 이후 서울신용보증재단·롯데카드·기술보증기금·중소기업은행의 가압류, 국민건강보험공단·성동구·국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차인 강대성의 전입일도 2024.07.17.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경55 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 천호대로 400, 지1층비109호 (용답동,신창비바패밀리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : 디아블로 댄스스튜디오) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층/지상15층 · 지1층 비109호 · 사용승인일 2006.08.08 |
| 소유자 | 김영호 |
| 감정가 / 최저가 | 824,000,000원 / 421,888,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 496,385,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 김영호는 2020.06.04. 공매로 소유권을 취득했고, 2023.02.15. 서울우유협동조합이 채권최고액 570,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 2025.01.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2025.07.14. 서울회생법원의 파산선고결정도 기재돼 있습니다. 경매 자체의 말소기준은 서울우유협동조합 근저당이지만, 입찰 전 파산절차와 매각절차의 현재 상태도 원본 기록으로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강대성 | 지1층 비109호 | 2024.07.17 | 미상 | 2025.03.06 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강대성의 전입신고는 2024.07.17.로 말소기준일 2023.02.15.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.03.06. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 — 51.2%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 421,888,000원은 감정가 824,000,000원의 51.2%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가와 시세의 우열을 판단할 근거가 없습니다. 특히 본건은 지하 1층 근린생활시설로 이용 중인 상업용 물건이므로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,618,880원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 570,000,000원 | 415,269,120원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,691,670원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,704,796원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,819,213원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 9,151,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 737,366,952원 중 415,269,120원이 배당되고, 미배당액은 322,097,832원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동, 지하철 5호선 장한평역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·오피스텔·교육시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 지하 1층 비109호는 근린생활시설 ‘디아블로 댄스스튜디오’로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 50M, 북서측 약 12M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,638.2㎡, 공시지가 11,730,000원/㎡, 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 사용승인일은 2006.08.08.이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 비교 가능한 거래값이 없어 421,888,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 강대성은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 내용을 대조하세요.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·성동구·국의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사의 공매 진행·종결 여부를 확인하세요.
- 파산절차 확인. 2025.07.14. 파산선고결정이 등기돼 있으므로 경매 및 파산절차의 현재 관계를 원본 사건기록으로 확인하세요.
- 지하 근린시설 환금성. 3회 유찰 사실과 지하층 상업용이라는 특성을 함께 보고 재매각·임대수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매·파산 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 중요한 건 권리 밖의 가격 검증이다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 824,000,000원에서 3회 유찰되어 421,888,000원까지 내려왔어도, 실거래 시세가 없으므로 이 가격이 싸다고 증명되지 않았습니다. 더구나 지하 1층 근린생활시설이고 3회 유찰됐으며 국세·지방세 압류, 공매공고, 파산선고, 임차보증금 미상이라는 확인 항목이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성과 절차 확인 부담은 높은 물건입니다.