서울동부지방법원 2025타경233. 서울 송파구 잠실동 212-44의 1층 101호로, 감정평가서상 현재 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 373,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,720,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2015.12.31. 설정된 동서울신용협동조합 근저당권 572,000,000원입니다. 이후의 압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가에서 36% 할인됐다”는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 실거래 자료는 6건이 확인되지만 대상 전용면적은 35.33㎡이고, 비교 거래 면적은 26.81㎡·47.99㎡·61.32㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 564,000,000원이나 최신 거래 505,000,000원과의 비교는 참고 지표로만 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경233 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 212-44 1층101호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 삼전로13길 50-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 근린생활시설로 이용중 · 전용 35.33㎡ |
| 건물 | 2015.06.19. 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 정록주 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 238,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동서울신용협동조합 / 464,635,616원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
등기부상 2015.07.01. 중앙농업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 2015.12.31. 동서울신용협동조합 근저당권 572,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 김용석·김병섭·이미경의 근저당권, 국·서울특별시의 압류와 2025.02.25. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 면적이 다르다
확인된 거래는 총 6건이고 최근 12개월 평균 거래가는 564,000,000원, 최신 거래는 2024.11. 505,000,000원입니다. 현재 최저가 238,720,000원은 최근 12개월 평균의 42.3%입니다. 하지만 대상 면적 35.33㎡와 일치하는 거래가 없어 이 비율을 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.32㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2024.11 | 26.81㎡ | 4 | 404,000,000원 |
| 2024.10 | 47.99㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2024.02 | 47.99㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2024.02 | 47.99㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2024.02 | 47.99㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 564,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,142,080원 |
| 2. 근저당 · 동서울신용협동조합 | 572,000,000원 | 234,577,920원 |
| 3. 근저당 · 김용석 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김용석 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김병섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이미경 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 1,372,000,000원이고 예상 배당은 234,577,920원, 미배당액은 1,137,422,080원입니다. 이는 후순위 채권자의 미배당이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 1,137,422,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 190,976,000원 | 187,502,336원 | 1,184,497,664원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 152,780,800원 | 149,841,869원 | 1,222,158,131원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰이 진행될수록 낙찰가와 신청채권자 배당액이 함께 낮아지고 채권자 미배당은 커집니다. 이 미배당은 후순위·담보채권 측의 문제이지, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인의 인수금으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠전초등학교 북측 인근으로 단독 및 다세대주택, 소규모 상가 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 이용. 감정평가서상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 103.1㎡, 공시지가는 8,417,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함되며 도로에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 근린생활시설입니다. 실제 영업자·사용자·점유 근거와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 대상 전용 35.33㎡와 확인된 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 42.3%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 근린시설 환금성. 아파트처럼 동일면적 표준화가 쉬운 물건이 아니므로 1층 상가의 위치·가시성·임대수요를 별도로 평가해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2015.12.31. 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 최신본을 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 더 필요하다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 명세서상 인수권리·법정지상권이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 373,000,000원에서 238,720,000원까지 내려왔습니다.
반면 판단을 어렵게 하는 부분도 분명합니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 실거래 6건은 대상 전용면적 35.33㎡와 맞지 않습니다. 따라서 최근평균 564,000,000원 대비 42.3%라는 수치는 강한 참고 신호일 뿐 동일조건 시세 대비 할인율은 아닙니다. 결론은 권리구조는 양호, 가격은 현장과 동일조건 사례를 추가 확인한 뒤 결정하는 쪽이 적절합니다.
