서울동부지방법원 2025타경235. 광진구 중곡동 73-78, 도로명주소 영화사로9길 95-10의 4층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 현 소유자 김지연은 2014년 6월 26일 거래가 195,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 125,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 우리은행이 2017년과 2018년에도 임의경매를 신청했지만 각각 취하되어 경매개시결정 등기가 말소됐고, 2025년 2월 25일 다시 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 가정에서는 최저가 175,104,000원에 매각될 경우 근저당 채권최고액까지 전액 배당되고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경235 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 73-78 2층202호 · 서울특별시 광진구 영화사로9길 95-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김지연 · 2014.06.26. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 175,104,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 112,985,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 신고 내역 없음. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 말소기준은 2014.06.26. 우리은행 근저당권이며, 현재 사건의 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 유찰 구조 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 342,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 175,104,000원입니다. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 이 사건은 다세대주택이고 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 175,104,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 140,083,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 112,066,560원 | 15,702,372원 |
4회 유찰 가정인 140,083,200원까지는 우리은행 근저당 채권최고액 125,400,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 5회 유찰 가정에서는 배당재원이 부족해 채권 미배당액이 15,702,372원 발생합니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,456원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 125,400,000원 | 125,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,452,544원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,251,456원과 우리은행 근저당 125,400,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여가 46,452,544원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원여자고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 구조, 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형의 다세대주택 부지이고 남서측으로 세로한면의 포장도로에 접합니다. 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 보지 말고, 중곡동 인근 유사 다세대의 실제 매매가와 현재 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 반복 유찰은 가격·상품성·수요층 문제를 함께 시사할 수 있으므로 현장 상태와 매수 수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2014.06.26. 우리은행 근저당이며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 당해세·공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고 내역이 없으며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 342,000,000원에서 세 차례 유찰돼 175,104,000원까지 내려왔지만, ‘감정가의 절반’이라는 이유만으로 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 다세대라는 용도와 3회 유찰 이력을 감안하면 환금성과 실제 시장가격을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 별개의 문제인 물건입니다.
