🏷️ 492,160,000원 📉 2회 유찰 · 64% 🛡️ 인수 0원 💸 미배당 199,712,466원
서울동부지방법원 2025타경244. 본건은 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층 128호로, 감정평가상 주상복합 건물 내 근린생활시설(구분상가)입니다. 소유자는 방진아·이진역이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.10.26 소유권이전 당시 거래가액은 812,595,060원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 621,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 서울신용보증재단의 가압류 2건, 하나은행의 임의경매개시결정, 광진구의 지분 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경244 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층 128호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주상복합 건물 내 근린생활시설(구분상가) |
| 소유자 | 방진아 2분의 1 · 이진역 2분의 1 |
| 소유권이전 거래가액 | 812,595,060원 |
| 감정가 / 최저가 | 769,000,000원 / 492,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 536,597,161원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.10.26 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 621,600,000원이고 채무자는 방진아입니다. 이후 2024.10.22 이진역 지분에 서울신용보증재단 34,200,866원 가압류, 2024.11.11 방진아 지분에 서울신용보증재단 28,750,000원 가압류가 설정됐으며, 2025.03.05 하나은행의 임의경매개시결정과 2026.03.06 광진구의 양 지분 압류가 뒤따랐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진역 | 128호 | 주거 | 2024.03.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이진역의 전입신고는 2024.03.13으로, 말소기준인 2021.10.26 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 확인은 필요합니다. 한편 감정평가 현장 조사 당시에는 휴대폰 할인매장 점포로 개설되어 있었으나 폐점 상태였고, 임대내역은 확인되지 않았습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 현재 최저가는 감정가의 64%
감정가는 769,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 492,160,000원입니다. 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 393,728,000원(51%), 4회 유찰 시 314,982,400원(41%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 492,160,000원 | 484,838,400원 | 199,712,466원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 393,728,000원 | 387,415,808원 | 297,135,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 314,982,400원 | 309,772,646원 | 374,778,220원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 실제 거래시세와 동일한 개념이 아니므로, 64%라는 숫자만으로 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,321,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 621,600,000원 | 484,838,400원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,200,866원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,321,600원을 제외한 484,838,400원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 684,550,866원 대비 미배당은 199,712,466원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 자양동 건대입구역 남측 인근으로, 주상복합 근린생활시설·아파트·건국대학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 건대입구역 2호선·7호선이 있어 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다.
- 이용상태. 주상복합 건물 내 1층 128호 근린생활시설로 이용 중이며, 현장 조사 당시 휴대폰 할인매장이 개설되어 있었으나 폐점 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층 건물 내 제1층 제128호이며 냉난방·위생·급배수·소화·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측 약 16미터, 남측·서측 약 12미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 조사자료의 이진역 전입과 감정평가 당시 폐점된 휴대폰 할인매장 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이진역의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 후순위 소멸 확인. 서울신용보증재단 가압류 2건, 경매개시결정, 광진구 압류는 말소기준 이후 권리입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 199,712,466원의 미배당이 발생하고 하나은행 신청채권 536,597,161원도 전액 충족되지 않습니다.
- 가격 판단. 감정가의 64%라는 할인율과 실제 상가 가치·임대수익은 별개이므로 호실 자체의 거래성과 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.26 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 이진역의 전입도 2024.03.13으로 후순위라 대항력이 없고, 명시 인수권리·법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 769,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 492,160,000원, 감정가의 64%입니다. 하지만 구분상가의 실제 가치는 감정가 대비 할인율 하나로 결정되지 않습니다. 현장 조사 당시 점포가 폐점 상태였고 임대내역도 확인되지 않았으므로, 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
