의정부지방법원 2024타경8153. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 정상철이 2023.08.02 거래가액 670,645,200원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.10.23 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 최초 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 근저당 이후 경매가 진행되고 있습니다. 다만 2025.05.22에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 117,649,000원 기준으로 매수인이 별도로 떠안을 금액을 0원으로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 625, 1층103호 (도내동,고양원흥줌시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 포함 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정상철 (2023.08.02 소유권이전 · 거래가액 670,645,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 117,649,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 470,842,435원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.02 근저당
말소기준권리는 2023.08.02 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 2024.10.23 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.05.22 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다. 현재 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
현재 회차 최저매각가는 117,649,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 17% 구간입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시장가보다 싸다는 결론은 서로 다른 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 117,649,000원 | 424,798,086원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 82,354,300원 | 459,528,077원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 57,648,010원 | 483,789,654원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 매각가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 근저당권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 것과 매수인이 그 부족액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,447,086원 |
| 2. 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 540,000,000원 | 115,201,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 424,798,086원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 470,842,435원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·오피스텔·각급 학교·공원·상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실입니다. 철근콘크리트구조 지하6층·지상23층 건물 내 1층 103호이고 사용승인일은 2022.09.26입니다.
- 도로·토지. 소재 토지는 북동측과 남서측으로 각각 노폭 약 40미터, 15미터 내외 포장도로에 접하며 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)입니다.
- 규제. 공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 현황 공실인 구분상가이고 이미 5회 유찰된 사실은 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검. 감정가 700,000,000원 대비 현재 최저가 117,649,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래·임대수요를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현장 점유 상태와 임대차 존재 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.05.22 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 상가 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이라는 현재 공부·감정상 용도와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 구분상가인 만큼 관리비 체납 여부와 인수 후 공실 유지비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 경매 원본서류, 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.08.02 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 이미 5회 유찰돼 현재 최저가는 117,649,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 물건은 현황 공실인 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 감정가의 17%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 결론입니다.
