서울동부지방법원 2025타경289. 송파구 송파동 97-23, 대동아트빌라 2층 201호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최정우이며 2024.12.16 상속을 원인으로 2025.04.22 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 권리분석의 기준은 2023.09.27 가락신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사 아이엠캐피탈 가압류, 경매개시결정, 주식회사 우리카드 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 528,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 422,400,000원입니다. 하지만 제공된 동일 면적 비교 실거래는 2022.04의 367,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 115.1%입니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 데이터로 뒷받침되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경289 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 97-23 2층201호 · 도로명 서울특별시 송파구 가락로18길 10-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 최정우 · 2024.12.16 상속 · 2025.04.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 422,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 204,274,239원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으나, 제공된 임차인 조사 결과에는 별도 임차인이 확인되지 않습니다.
말소기준 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 이루어져 있습니다. 등기상 기준이 되는 최초 설정일은 2023.09.27이며, 해당 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 115.1%
대동아트빌라는 총 10세대, 1993.12.30 준공으로 집계되어 있습니다. 비교 기준 면적은 60.84㎡이고, 확인된 거래 표본은 2022.04의 58.5㎡·2층 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 58.5㎡ | 2 | 367,000,000원 |
| 비교값 | 60.84㎡ | — | 367,000,000원 |
현재 최저매각가 422,400,000원은 제공된 비교 실거래 367,000,000원의 115.1%입니다. 비교 거래가 1건뿐이라는 한계가 있지만, 적어도 제공된 가격 데이터만 놓고 보면 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 528,000,000원보다 낮아졌다는 사실과 시장가격 대비 매력이 있다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,624,000원 |
| 1. 근저당 · 가락신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 98,812,868원 | 98,812,868원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,998,297원 | 29,998,297원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,964,835원 |
현재 최저가 422,400,000원 가정에서는 데이터상 채권 총액 368,811,165원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 46,964,835원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,624,000원으로 추정되어 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려갈 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 422,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 337,920,000원 | 36,422,045원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 270,336,000원 | 103,059,869원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 부족액이 없지만, 2회 유찰 시에는 채권 부족액이 36,422,045원, 3회 유찰 시에는 103,059,869원으로 커집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미배당과 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠실여자고등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 송파역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 급배수·위생설비, 개별난방설비, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 7,944,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 234.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지의 세로장방형 토지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.3.24.~2025.9.30. 내용과 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제2구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대, 1993.12.30 준공이고 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교 자료가 많지 않은 다세대라는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 확인. 감정가 528,000,000원에서 422,400,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 367,000,000원 대비로는 115.1%입니다.
- 다음 회차 비교. 데이터상 2회 유찰 시 337,920,000원, 3회 유찰 시 270,336,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차와 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태는 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음으로 확인되지만, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 임차인 인수도 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서도 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 다른 결론입니다. 이미 1회 유찰돼 감정가의 80%인 422,400,000원까지 내려왔지만, 제공된 비교 실거래 367,000,000원의 115.1%입니다. 총 10세대 다세대이고 실거래 표본도 1건뿐이므로 가격 검증 자료가 충분하다고 보기도 어렵습니다. 권리 안전성만으로 현재 회차 가격에 가점을 주기보다는, 실거래와 다음 유찰 시나리오를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
