의정부지방법원 2024타경9248. 파주시 산남동 91-109 소재 전원주택 제81호와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가 631,680,000원에서 3회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 216,666,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰률보다 말소기준보다 앞선 전입 점유자입니다.
건물 등기상 말소기준권리는 2023.07.31 영동농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단·신한카드·기술보증기금·우리카드·중소기업은행· 국민은행·서울보증보험 등의 가압류와 후순위 근저당, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임장규의 전입일은 2022.12.29입니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 91-109 전원주택 제81호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 346.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임경란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 631,680,000원 / 216,666,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 119,339,693원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31 영동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 임차인이 핵심
등기권리만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준권리인 영동농업협동조합 근저당 이후의 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부 밖 점유관계는 별개의 문제입니다. 임장규의 2022.12.29 전입은 말소기준일보다 앞서므로, 보증금과 점유·임대차관계가 확인되기 전까지 매수인 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임장규 | 2022.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
③ 가격 — 3회 유찰은 사실이지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 216,666,000원이고 감정가 631,680,000원 대비 현재 회차 표기는 감정가 34%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 151,666,200원, 5회 유찰 시는 106,166,340원입니다. 하지만 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않은 데다 선순위 전입 점유자의 보증금까지 미상이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,833,324원 |
| 2. 근저당 · 영동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 142,355,679원 | 92,832,676원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,314,165원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 225,250,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,944,593원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 672,676,163원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 정도종 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 119,120,170원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,005,660,770원, 채권자 배당액은 212,832,676원, 미배당액은 1,792,828,094원입니다. 표의 매수인 인수 계산은 0원으로 되어 있으나, 임장규의 보증금이 미상인 이상 이 숫자만으로 임차인 인수 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목구조 경사지붕 및 아스팔트 슁글지붕의 2층 건물입니다.
- 주위환경. 파주시 산남동 “SBS전원마을 C,D단지” 내에 위치하고, 주위는 동종 유형의 단독주택 등이 밀집된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 토지. 346.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 757,900원/㎡입니다. 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임장규 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 전입일 2022.12.29가 말소기준 2023.07.31보다 앞서므로 보증금·실제 점유·임대차관계 확인 없이는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 가능성을 판단하려면 반드시 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰로 216,666,000원까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 시세와 확정된 실질취득가가 없으므로 “감정가의 34%” 자체를 수익성 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되며, 발코니 및 테라스 데크는 감정평가 시 재조달원가에 포함돼 평가됐습니다.
- 출입구·층 인식 확인. 건물 2층 부분은 인접도로 기준 1층에 소재하고 주출입구는 2층에 위치하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제 확인. 제한보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제의 실제 이용·처분 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부와 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 631,680,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 216,666,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 다수 가압류·근저당·압류는 소멸해 정리가 됩니다. 그러나 2022.12.29 전입한 임장규가 존재하고 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 이 때문에 현재 단계의 핵심 질문은 “216,666,000원이 싸냐”가 아니라 “임장규 보증금 중 매수인이 실제로 떠안을 금액이 얼마냐”입니다.
그 금액이 확인되지 않는 한 실질취득가는 확정할 수 없고, 실거래 시세와의 비교도 완결되지 않습니다. 더구나 이미 3회 유찰됐고 현재 회차에서 채권 미배당액만 1,792,828,094원입니다. 후순위 등기 소멸은 명확하지만, 선순위 전입 점유자는 미해결. 이 물건은 최저가보다 임차인 확인이 우선인 사건입니다.
