의정부지방법원 2024타경9248. 경기도 파주시 산남동 91-109 전원주택 제81호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록2 발코니 및 테라스 데크, 목록2 건물 2층 부분의 주출입구 내용이 기재되어 있습니다. 현재 회차는 감정가 631,680,000원에서 1회 유찰된 442,176,000원입니다.
권리의 출발점은 2014.12.30 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 주식회사한국외환은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당이 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후 등기된 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 오래된 근저당·가압류와 말소 이력이 길게 섞여 있어, 입찰 전 원본 등기부와 매각물건명세서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 91-109 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 파주시 산남동 91-109 전원주택 제81호 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태: 단독주택 |
| 토지 | 대 · 346.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 757,900원/㎡ |
| 소유자 | 임경란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 631,680,000원 / 442,176,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 119,339,693원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 다만 배당은 무겁다
말소기준은 2014.12.30 을구 6번 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단, 신한카드, 기술보증기금, 우리카드, 중소기업은행, 국민은행, 서울보증보험 등의 가압류와 파주시·국 압류, 정도종·영동농업협동조합 근저당, 주식회사 하나은행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인 데이터에는 임장규 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금은 미상입니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임장규 | 2022.12.29 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 임장규가 확인되며, 리스크 메모에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음” 및 “보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요”가 기재되어 있습니다.
③ 회차별 가격 — 최저가가 낮아져도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
제공 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 이 리포트의 시세 비교는 최저가를 실거래가와 직접 비교하지 않고, 회차별 최저가와 배당 부족액을 중심으로 봅니다. 현재 회차 실질취득은 442,176,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 442,176,000원 | 435,354,240원 | 3,786,572,124원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 309,523,200원 | 304,389,875원 | 3,917,536,489원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 216,666,240원 | 212,832,913원 | 4,009,093,451원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 442,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | — | 6,821,760원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | — | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 276,359,000원 | 276,359,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 62,795,240원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 228,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 정도종 | 1,200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 142,355,679원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,706,594원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,314,165원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 225,250,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,944,593원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 14번 가압류 · 박은하 | 70,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 672,676,163원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 정도종 | 300,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 119,120,170원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 매각대금 442,176,000원은 집행비용과 일부 선순위 배당으로 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 배당부족 규모가 크므로 원본 권리관계 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 본건은 경기도 파주시 산남동 소재 “SBS전원마을 C,D단지” 내에 위치하며, 주위는 동종 유형의 단독주택 등이 밀집된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 단독주택으로 이용중입니다.
- 구조·설비. 목구조 경사지붕 및 아스팔트 슁글지붕 2층 건물이며, 기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 최저가 442,176,000원 + 인수 0원 = 442,176,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 임장규는 대항력 없음으로 정리되나, 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 현황조사를 대조해야 합니다.
- 등기부 말소 이력 확인. 2004년·2008년·2011년·2014년 권리와 말소 이력이 길게 이어져 있습니다. 말소기준 전후 권리의 실제 존속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 신청채권자 주식회사 하나은행의 배당은 0원으로 산정되어 있습니다.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 비고에 일괄매각, 발코니 및 테라스 데크, 주출입구 위치 관련 내용이 있으므로 현장과 감정평가서를 함께 확인해야 합니다.
- 제한사항 확인. 계획관리지역과 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있으므로 이용계획을 먼저 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 배당 데이터상 매수인 인수도 0원입니다. 그 점만 보면 권리상 진입 장벽은 낮아 보입니다. 하지만 현재 최저가 442,176,000원에서도 채권자 미배당이 3,786,572,124원이고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 제공 데이터에 실거래 표본도 없으므로 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 인수 0원, 판단은 보수적. 원본 대조와 현장 확인을 거친 뒤에만 입찰가를 세울 수 있는 물건입니다.