서울동부지방법원 2025타경292. 서울 강동구 천호동 강변파크빌 지하층 비102호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 이용상태는 창고입니다. 감정가 302,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,280,000원입니다. 권리 구조는 비교적 간명합니다. 현재 소유자는 강순자이고, 말소기준권리는 2024.05.08 설정된 임정윤의 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 임정윤이 2025.04.16 임의경매를 신청했으며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 강동신용협동조합과 노재천의 근저당권도 나타나지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격 판단과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 325-9 강변파크빌 지하층 비102호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 창고로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 지하층 비102호 · 사용승인 2008.06.13 |
| 소유자 | 강순자 (2009.05.15 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 193,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 말소기준 | 110,000,000원 / 2024.05.08 임정윤 근저당권 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 선순위 인수는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 과거 설정됐던 강동신용협동조합 근저당권과 노재천 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2024.05.08 임정윤 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘동일 물건 시세’가 아니다
강변파크빌의 실거래 자료는 존재합니다. 전체 7건 평균은 319,714,285원, 최근 12개월 2건 평균은 405,000,000원, 최신 거래는 2026.07 535,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 41.8% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
하지만 이 수치를 이번 지하층 창고의 직접적인 시세로 가져오는 데는 결정적인 제약이 있습니다. 비교 기준 대상면적은 83.67㎡인데, 실거래 표본은 35.56㎡~63.45㎡이며 면적 매칭 결과도 불일치입니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 47.7%, 전체 평균의 60.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 63.45㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 35.56㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.01 | 57.57㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.07 | 51.33㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2024.05 | 44.16㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2023.07 | 57.57㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.04 | 58.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 319,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 405,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,505,920원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 임정윤 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,774,080원 |
현재 최저가 193,280,000원을 기준으로 근저당권 110,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며, 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여는 79,774,080원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 193,280,000원 | 110,000,000원 | 79,774,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 154,624,000원 | 110,000,000원 | 41,659,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 123,699,200원 | 110,000,000원 | 11,167,411원 | 0원 |
3회·4회 유찰 시나리오에서도 신청채권 110,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수금액은 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 추가 유찰 여부가 바꾸는 핵심은 권리관계가 아니라 취득가격입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천일중학교 서측 인근이며 학교, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 암사역과 천호역이 있습니다.
- 이용상태. 근린시설로 분류된 지하층 비102호이며 현재 창고로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건으로 사용승인일은 2008.06.13입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 토지면적은 397.6㎡입니다.
- 공시지가. 6,906,000원/㎡이며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확인. 193,280,000원이 최근 거래 평균 대비 낮아 보이지만 제시된 거래는 대상면적 83.67㎡와 일치하지 않습니다. 지하층·창고 조건을 반영한 별도 비교가 핵심입니다.
- 환금성 확인. 근린시설·지하층·창고라는 이용 특성상 주거용 거래와 같은 방식으로 매도 가능성을 판단하면 안 됩니다.
- 현장 이용상태 확인. 실제 창고 이용 상태, 출입 동선, 내부 상태, 채광·환기, 물류 접근 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.05.08 임정윤 근저당권이며 매수인 인수 예상은 0원입니다. 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 예상이며 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교대상부터 다시”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 현존 말소기준권리인 임정윤 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 감정가 302,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 193,280,000원까지 내려온 것도 분명합니다.
그러나 ‘감정가 64%’ 또는 ‘최근 평균의 47.7%’만 보고 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건은 지하층 근린시설이자 창고로 이용되고 있고, 제공된 실거래 면적은 대상면적 83.67㎡와 매칭되지 않습니다. 따라서 이번 경매의 핵심은 권리 제거가 아니라 지하층 창고의 실제 시장가격과 환금성을 얼마로 볼 것인지입니다. 권리는 단순하지만 가격 비교의 신뢰도가 낮아, 할인율보다 현장성과 동일 조건 거래 확인이 먼저입니다.
