매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 대항력 리스크와 시세 괴리로 주의 필요
인수권리는 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 미상 위험과 최근 거래 대비 높은 최저가로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 약 51%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순 저가형이 아닙니다. 근저당 이후 권리는 소멸되는 구조이나, 현황조사상 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유가 존재하고 최근 확인 거래 대비 최저매각가도 높아 추가 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
7,062,000,000원
최저 3,615,744,000원
최근 거래
1,500,000,000원
2021.06 거래
최저가 ÷ 최근시세
241%
최근 거래 대비 높음
매수인 인수
0원
명시 인수권리 없음
서울동부지방법원 2025타경315. 강동구 성내동 신호파크뷰 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 70.62억이며 현재 최저매각가는 36.15억으로 3회 유찰을 거친 상태입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 27일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·기술보증기금 등 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울동부지방법원 2025타경315
소재지
서울특별시 강동구 성내동 452-3 신호파크뷰 1층101호
물건종류
근린시설 · 업무시설 이용 중
소유자
이씨플라자주식회사
감정가 / 최저가
7,062,000,000원 / 3,615,744,000원
신청채권자 / 청구
주식회사신한은행 / 5,348,900,709원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차 확인은 필요
말소기준권리는 2024.08.27 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 101호 점유자는 대항력 가능성이 있어 보증금 확인이 중요합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
부분
전입
판단
이씨플라자(주), 박인규
101호
2000.04.17
대항력 有 보증금 미상
점포
-
미상
판정불가 보증금 미상
⚠️ 임차 리스크 첫 번째 점유자는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 부담 여부는 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 낮다고 보기 어렵다
신호빌라트 관련 확인 거래는 2021년 6월 1건이며 거래금액은 15억원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 15억원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2021.06
190.32㎡
10
1,500,000,000원
평균
-
1건
1,500,000,000원
현재 최저매각가 36.15억원은 확인 거래 15억원 대비 241% 수준입니다. 최근 거래 표본이 적어 단순 비교에는 한계가 있지만, 현재 가격만으로는 시세 대비 저렴하다고 보기 어렵습니다.
매각대금 배분 (현재 최저가)
감정가 vs 최근 거래
최저가 36.15억은 최근 거래 15억보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,615,744,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
38,557,440원
신한은행 근저당
6,450,000,000원
3,577,186,560원
후순위 가압류
2,613,536,245원
0원
소유자 교부
-
0원
⛔ 핵심 판단 권리 소멸 구조는 명확하지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 또한 최저가가 최근 거래 대비 높아 가격 메리트는 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 있는 점유자의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
시세 검토. 최근 거래 15억원 대비 최저가 36.15억원으로 가격 차이가 큽니다.
유찰 효과. 현재 3회 유찰 상태이나 추가 가격 조정 여부를 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 곧 저가는 아니다”
이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리만 보면 단순합니다. 하지만 근린시설 경매에서는 점유와 임대차, 실제 영업 상태가 핵심입니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 확인된 최근 거래 대비 최저가도 높아 현재 가격만으로 매력적인 물건이라고 단정하기 어렵습니다. 권리는 정리형, 가격과 점유는 확인형인 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
3.0회 유찰
소재지
서울특별시 강동구 성내동 452-3 신호파크뷰 1층101호
법원·사건
서울동부지방법원
·2025타경315
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·입찰법정 제101호
물건
신호파크뷰 1층101호
철근콘크리트조 / 459.43㎡ / (업무시설(사무실))
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 강동구 성내동 452-3 신호파크뷰 1층101호
2025-05-29 10:55
상가건물임대차현황서 상 이씨플라자(주), 박인규(채무자 겸 소유자)가 등재되어 있으나, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
