서울동부지방법원 2025타경50098. 광진구 중곡동 예림스마트빌 3층 301호 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 2022.02.07. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 2021.05.21. 전입·점유를 갖춘 임차인 김민수입니다. 김민수의 임차보증금은 455,000,000원, 확정일자는 2021.03.29.이고 2023.06.02. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가 246,784,000원으로 계산한 예상배당에서는 집행비용 4,254,976원을 제외한 242,529,024원이 김민수에게 배당되고, 나머지 212,470,976원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 경제적 총액은 246,784,000원 + 212,470,976원 = 459,254,976원입니다. 즉 표면 최저가는 감정가보다 크게 내려왔어도 실질취득액은 임차보증금 455,000,000원 부근에서 형성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 동일로78길 49-9, 3층301호 (중곡동,예림스마트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.01.05. |
| 소유자 | 강건 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 246,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
말소기준권리는 2022.02.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김민수는 2021.05.21. 전입·점유하여 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자도 2021.03.29.입니다. 이후 2023.06.02. 주택임차권등기가 경료됐으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.05.21 | 2021.03.29 | 455,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 김서우 | 301호 · 주거 | 2024.12.11 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김서우는 전입일이 2024.12.11.로 말소기준권리 2022.02.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 2025.01.03. 배당요구를 했습니다. 반면 김민수는 선순위 대항력을 갖춘 임차권자로, 이 사건의 실질적인 인수금액을 결정하는 핵심 권리자입니다.
③ 추가 유찰 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 246,784,000원 | 212,470,976원 | 459,254,976원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 197,427,200원 | 261,136,781원 | 458,563,981원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 157,941,760원 | 300,069,425원 | 458,011,185원 |
이 표가 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 4회 유찰 시 최저가는 197,427,200원까지 내려가지만 인수액이 261,136,781원으로 늘어 실질취득은 458,563,981원입니다. 5회 유찰 시에도 매각가는 157,941,760원이지만 인수액이 300,069,425원으로 증가해 실질취득은 458,011,185원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,254,976원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 (우선변제) | 455,000,000원 | 242,529,024원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민수 보증금의 미배당액 212,470,976원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 최저가만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없다
예림스마트빌은 2021.01.05. 사용승인된 8세대 규모이고, 비교 면적은 53.9㎡입니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 최근 실거래 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
예림스마트빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰된 상태입니다. 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조와 함께 환금성·재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2021.01.05.입니다.
- 입지. 서울중마초등학교 북동측 인근이며 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 중곡역이 소재합니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,394,000원/㎡, 토지면적은 119.0㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 매각가 246,784,000원에 인수액 212,470,976원을 더한 459,254,976원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 261,136,781원, 5회 유찰 시 300,069,425원으로 증가하므로 최저가 하락분이 그대로 매수인 이익이 되지 않습니다.
- 김민수 임차권 재확인. 전입 2021.05.21., 확정일자 2021.03.29., 보증금 455,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 김서우 점유 확인. 301호 주거 점유, 전입 2024.12.11., 보증금 미상 상태이므로 현 점유관계와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%를 감안해 출구가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸진다”
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 482,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 246,784,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김민수의 대항력 있는 보증금 455,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않아 현재 212,470,976원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 459,254,976원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득 458,563,981원, 5회 유찰 시 458,011,185원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세 대비 할인도 확인할 수 없습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 보증금 수준에 묶인 인수형 경매. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금과 예상배당을 기준으로 판단해야 합니다.
