212,000,000원
서울동부지방법원 2025타경50111. 문정동 송파법조타운푸르지오시티 12층 1207호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 감정 당시 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 265,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 212,000,000원입니다. 등기상 소유자는 우승정이며 2018.03.14. 거래가액 229,400,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 분기점은 2022.12.14. 설정된 허상풍의 근저당권입니다. 채권최고액은 35,000,000원이고, 이후 서대문세무서장 압류, 천명훈의 강제경매개시결정, 하나캐피탈 주식회사의 7,241,170원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다. 등기 자체만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
하지만 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 천명훈이 1207호 점유자로 확인되고, 전입일은 2020.04.01.입니다. 말소기준 2022.12.14.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도 규칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 12층1207호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 제12층 제1207호 |
| 소유자 | 우승정 · 단독소유 · 2018.03.14. 소유권이전 · 거래가액 229,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천명훈 / 221,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2018년과 2020년에 설정됐던 테크메이트코리아대부주식회사 및 유미캐피탈대부주식회사의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 5번 허상풍 근저당권, 2022.12.14.입니다. 그 뒤의 서대문세무서장 압류, 천명훈 강제경매개시결정, 하나캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천명훈 | 1207호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
천명훈은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입은 2020.04.01., 배당요구는 2025.01.24.입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 212,000,000원으로 감정가 265,000,000원의 80% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
더 중요한 변수는 천명훈의 보증금입니다. 선행 전입 임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가 + 인수 미배당액으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 계산을 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 허상풍 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 천명훈 | 221,400,000원 | 173,232,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 7,241,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 263,641,170원 중 208,232,000원이 배당되고, 미배당은 55,409,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 천명훈의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당 결과와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울동부지방법원 남동측 인근이며, 주변은 관공서·공원·각종 근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 법원로와 접하고, 북서측과 남동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등이며, 토지 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·주차장·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천명훈 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계와 주민등록 전입 상태를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득액 확정 금지. 보증금이 미상이므로 최저가 212,000,000원만을 총 취득비용으로 보지 마십시오.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2025.01.24. 접수됐지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일인 관계 확인. 천명훈이 경매신청 채권자와 점유자로 함께 등장하는 이유와 거래관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 송파구청은 토지+건물에 대한 취득세가 납부됐다는 사실조회 회신을 했으나, 실제 배당에 영향을 주는 세금은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 점을 금융·세금·사용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “명세서상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 물건의 등기부는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.12.14. 허상풍 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류·강제경매·가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 표시합니다.
하지만 천명훈은 2020.04.01. 전입해 말소기준보다 먼저 점유관계를 형성했고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원 확정형”이 아니라 “선행 전입 임차인 확인필수형”으로 봐야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 212,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 등기상 소멸 구조는 합격, 임차보증금과 실질취득액은 확인 전 보류가 이 사건의 결론입니다.
