서울동부지방법원 2025타경51000. 성동구 사근동 청계더하임 101동 5층 502호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택 1개호입니다. 등기 흐름만 보면 소유자 김정례의 소유권보존 후 무궁화신탁으로 신탁됐다가 2020.07.28 신탁재산이 다시 김정례에게 귀속됐고, 2025.02.11 채권자 김다영의 강제경매가 개시됐습니다. 등기부상 별도 근저당은 없으며, 경매개시결정 뒤 2026.04.24 접수된 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 구예찬은 502호에 2023.10.27 전입했고 2025.03.21 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有라고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 지하 1층, 지상 7층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김정례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다영 / 184,793,424원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선전입 점유는 별도
말소기준은 2025.02.11 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 접수된 성동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019.08.01 무궁화신탁 명의로 이루어진 신탁등기는 2020.07.28 이미 말소되어 김정례 소유로 돌아온 상태입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구예찬 | 502호 | 2023.10.27 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명입니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 형태라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
청계더하임은 26세대, 사용승인일은 2019.06.05입니다. 시세 비교용 정보에는 26.9㎡ 기준이 잡혀 있으나 본건과 면적 일치가 확인되지 않아, 이 자료만으로 감정가 258,000,000원이 최근 실거래 대비 싼지 비싼지 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 김다영 | 184,793,424원 | 184,793,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,794,576원 |
위 배당 가정에서는 신청채권 전액이 배당되고 소유자 잔여액이 68,794,576원으로 계산됩니다. 다만 구예찬의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금이 위 금액에 반영된 것으로 볼 수 없으므로, 실제 잔여액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한양여자대학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·대학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 왕십리역·마장역이 소재합니다.
- 건물. 2019.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 부정형 평지이며 본건 동측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 564.0㎡, 공시지가 3,873,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 경매 환금성. 26세대 규모이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.3회이므로 가격 설정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구예찬 보증금 원액 확인. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.03.21이지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 최종 대조. 전입 2023.10.27이 말소기준 2025.02.11보다 앞선다는 사실을 주민등록·점유관계 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 본건과 면적이 맞는 최근 실거래를 확인한 뒤 낙찰가와 예상 인수액을 합친 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 배당 가정의 인수액 0원은 보증금 미상 위험을 해소하지 못하므로 실제 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 502호 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 가능성과 임차관계 정리를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료와 실제 임대차계약 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로 안전 판정하면 안 된다
이 사건의 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 신탁은 이미 말소됐고, 2025.02.11 강제경매개시결정 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 구예찬의 전입일 2023.10.27이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상, 인수액 미상이라는 핵심 변수가 남습니다.
따라서 감정가이자 신건 최저가인 258,000,000원만 보고 가격을 평가해서도 안 됩니다. 비교 가능한 동일면적 최근 실거래가 확인되지 않았고, 임차보증금까지 미상이라 낙찰가에 잠재 인수액을 더한 실질취득가 자체가 계산되지 않습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전까지는 입찰 판단을 보류하는 것이 핵심입니다.
