서울동부지방법원 2025타경51003. 송파구 오금동 센트럴오금 에이동 6층 602호입니다. 감정평가상 현황은 근린생활시설 2개호(어반피크닉 송파점, 리드인 오금점)로 임의 구획해 이용 중이며, 어반피크닉 송파점 일부는 건축물현황도상 인근 호수 일부를 이용하는 것으로 관찰됐습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 64%라는 숫자만 볼 물건이 아니라, 임차관계와 실제 이용 경계를 입찰 전에 재확인해야 하는 근린시설입니다.
등기상 매각 기준이 되는 권리는 2025.01.23. 접수된 주식회사 광주은행의 가압류 2,219,237,252원입니다. 이후 서울특별시 압류, 임의경매개시결정, 송파구 압류 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸 여부와 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개이므로, 임차관계는 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51003 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 6층602호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 2개호(어반피크닉 송파점, 리드인 오금점) |
| 소유자 | 유한회사엘더블유 · 거래가액 839,102,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 515,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 1,104,547,490원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상7층 건물 내 제6층 제602호 · 사용승인일 2022.02.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2022.04.26. 설정된 광주은행 근저당권 1,920,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 매각 기준은 2025.01.23. 광주은행 가압류입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 박소율은 배당, 나머지는 미상 리스크
| 임차·점유 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 반민아 | 602호 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.02 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 박소율 | 건물 6층 602호 중 도면표시 부분 52.97㎡(602-2호) | 2024.05.22 | 10,000,000원 | 2024.05.22 | 2025.03.14 | 우선변제 현재 가정 전액배당 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 보증금 미상 |
박소율은 임차보증금 10,000,000원, 차임 700,000원으로 임차권등기가 되어 있고, 전입·확정일자가 모두 2024.05.22.입니다. 현재 배당표는 박소율에게 10,000,000원을 전액 우선변제하는 것으로 계산돼 있어 이 가정대로라면 박소율의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 반민아와 점포 관련 보증금이 확인되지 않으므로 전체 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인처럼 보여도 시세 확인 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 806,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 515,840,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 유찰 시 412,672,000원, 4회 유찰 시 330,137,600원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,558,400원 |
| 1. 임차인 박소율 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 2,219,237,252원 | 498,281,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 광주은행 채권에 1,720,955,652원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 반민아 및 점포 관련 보증금·대항력 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거여초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 개롱역이 있습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설 2개호인 어반피크닉 송파점과 리드인 오금점으로 이용 중입니다.
- 구획 리스크. 어반피크닉 송파점 일부는 건축물현황도상 인근 호수 일부를 이용하는 것으로 관찰됐고, 내부 일부는 폐문·시건장치 등으로 정확한 확인이 불가능했습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 12m, 서측 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,300,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반민아 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다. 계약서·점유현황·배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 관련 신고가 있어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 박소율 배당 확인. 현재 가정에서는 보증금 10,000,000원 전액 배당이나 실제 배당표 확정 내용을 확인해야 합니다.
- 실제 이용경계 확인. 602호가 근린생활시설 2개호로 임의 구획돼 있고 일부는 인근 호수 일부를 이용하는 것으로 관찰됐으므로 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라도 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 주변 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차와 이용 경계
현재 최저가는 감정가 806,000,000원의 64%인 515,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 더구나 반민아의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 점포 관련 점유도 대항력과 보증금이 미상입니다. 박소율의 10,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 변제되지만, 그것만으로 전체 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
여기에 현황상 602호가 근린생활시설 2개호로 임의 구획돼 있고 일부 이용범위가 인근 호수와 맞물린 것으로 관찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 임차·점유 실사와 실제 이용경계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 권리상 후순위 등기는 정리되는 구조지만, 실질취득액은 아직 고정할 수 없습니다.
