서울동부지방법원 2025타경51047. 강동구 천호동 예건네스빌 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔: 방1·주방·욕실·다용도실 등)입니다. 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,200,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 80%까지 내려왔다”는 숫자로 접근하면 안 됩니다.
핵심은 임차인 최소연입니다. 임대차계약일은 2021.06.10, 확정일자는 2021.06.15, 전입·점유개시는 2021.07.29이고, 말소기준인 강동구 압류는 2022.01.05입니다. 즉 전입과 점유가 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 170,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가 기준 예상배당은 136,451,200원에 그칩니다. 부족한 33,548,800원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 제3층 제305호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔: 방1, 주방, 욕실, 다용도실 등) |
| 임차권 범위 | 건물 제3층 제305호 18.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 오즈하우스공동체주택협동조합 (2019.07.02 매매, 거래가액 113,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 139,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최소연 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.01.05 강동구 압류입니다. 그 뒤의 동대문구 압류, 국세 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2022.03.04 동대문세무서장 압류는 2022.08.31 이미 해제돼 말소됐습니다.
다만 최소연의 임차권등기는 2024.04.12에 접수됐어도, 등기 기재상 전입·점유개시일은 2021.07.29입니다. 따라서 임차권등기 자체의 등기일만 보고 후순위라고 판단할 수 없습니다. 자료상 최소연은 선순위 대항력 임차인이며, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정된 인수 33,548,800원 + 추가 점유 확인 필요
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최소연 | 제3층 제305호 18.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.29 확정 2021.06.15 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 33,548,800원 |
| 성명 미상 점유기재 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
최소연은 배당요구를 했고 우선변제권도 인정되는 자료입니다. 현재 회차 예상배당액 136,451,200원을 보증금 170,000,000원에서 빼면 33,548,800원이 남습니다. 이 금액이 현재 회차에서 매수인에게 넘어오는 실질 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래자료는 제시되지 않았으므로, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가와 회차별 총부담 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 139,200,000원이지만, 실질취득은 172,748,800원으로 감정가의 99.3%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 139,200,000원 | 33,548,800원 | 172,748,800원 |
| 2회 유찰 시 | 111,360,000원 | 60,999,040원 | 172,359,040원 |
| 3회 유찰 시 | 89,088,000원 | 82,915,584원 | 172,003,584원 |
표에서 보듯 낙찰가는 139,200,000원 → 111,360,000원 → 89,088,000원으로 내려가지만, 인수액은 33,548,800원 → 60,999,040원 → 82,915,584원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 172,748,800원 → 172,359,040원 → 172,003,584원으로 보증금 170,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,800원 |
| 1. 임차인 최소연 보증금 | 170,000,000원 | 136,451,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 최소연 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,748,800원을 먼저 차감한 뒤 최소연에게 136,451,200원이 배당되는 구조입니다. 보증금 부족분 33,548,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동역(지하철 5호선) 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 방1·주방·욕실·다용도실 등의 구조입니다.
- 도로. 3필 일단으로 남동측 및 서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 남측 천호대로와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 5,039,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제3층 제305호이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 총부담은 172,748,800원입니다. 139,200,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 최소연 미배당액 재계산. 배당기준이 달라지거나 당해세가 반영되면 현재 추정 인수액 33,548,800원이 변동할 수 있습니다.
- 추가 점유기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 미상입니다. 주민등록·현황조사·명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 관계 확인. 최소연이 두 지위를 동시에 갖고 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료와 신청채권 근거를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부와 관련 의무를 원본 등기·매각조건에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강동구·동대문구·국 관련 압류가 확인되므로 당해세 존재 및 배당순서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 139,200,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 최소연의 보증금이 170,000,000원이기 때문에 배당으로 못 받는 33,548,800원을 매수인이 이어받습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 172,748,800원, 감정가의 99.3%입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 111,360,000원까지 내려가지만 인수액이 60,999,040원으로 늘어 실질취득은 172,359,040원이고, 3회 유찰 시에도 89,088,000원 + 82,915,584원 = 172,003,584원입니다. 낙찰가 하락분을 대항력 임차인의 미배당 보증금이 대부분 메우는 구조입니다.
여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 추가 점유기재, 국세·지방세 압류, 신청채권자와 임차권자가 동일인인 점까지 확인해야 합니다. 실거래 시세 비교 근거도 없으므로 현재 자료만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가에 거의 붙어 있고, 권리 확인사항은 남아 있습니다.
