서울동부지방법원 2025타경51050. 서울 송파구 문정동 아마란스 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자 안호섭은 2022.08.22 매매를 원인으로 거래가액 720,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.08.26 주식회사우리은행 근저당권 583,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·하나카드·케이뱅크·한국투자저축은행의 가압류와 세무서 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 안선홍은 401호에 2024.02.13 전입했고 2025.04.17 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.08.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당액은 확정적으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51050 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 98-5 아마란스 4층 401호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 새말로6길 44-1 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 57.5㎡ · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 안호섭 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 704,000,000원 / 450,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 543,186,745원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안선홍 | 401호 | 2024.02.13 | 2025.04.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
안선홍의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구는 2025.04.17 접수됐습니다. 따라서 명도 대상 임차인이 존재하지만 보증금 인수위험은 없는 구조로 판단됩니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 시세보다 낮아졌다
아마란스는 총 10세대이며 2022.02.16 사용승인된 다세대입니다. 비교 표본은 전용 56.72㎡~58.9㎡ 범위의 실거래 6건입니다. 최근 12개월 3건 평균은 693,333,333원, 최신 거래는 2026.07 680,000,000원입니다. 현재 최저가 450,560,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.72㎡ | 5 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 58.9㎡ | 4 | 705,000,000원 |
| 2026.02 | 57.5㎡ | 3 | 695,000,000원 |
| 2025.01 | 58.9㎡ | 3 | 695,000,000원 |
| 2022.08 | 57.5㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2022.05 | 57.5㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 693,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 450,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,905,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 583,000,000원 | 443,654,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,981,092원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,907,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 32,264,826원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 951,153,234원 중 예상 배당은 443,654,400원이며 미배당액은 507,498,834원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 450,560,000원 | 443,654,400원 | 507,498,834원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 360,448,000원 | 354,601,728원 | 596,551,506원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 288,358,400원 | 283,521,382원 | 667,631,852원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문헌초등학교 북서측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 개별난방설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,167,000원/㎡, 토지면적은 173.4㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제 여부 확인을 위해 원본을 대조합니다.
- 현재 시세 기준. 전체 6건 평균보다 최근 12개월 평균 693,333,333원과 최신 거래 680,000,000원을 우선해 응찰가를 판단합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.1%이므로 과거 720,000,000원 거래 등을 그대로 현재 시세로 보지 않습니다.
- 명도 준비. 401호 전입자 안선홍이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 점검합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 2회 유찰로 내려왔다
이 물건의 말소기준권리는 2022.08.26 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 안선홍의 전입은 2024.02.13으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 704,000,000원에서 2회 유찰돼 450,560,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 693,333,333원의 65.0%입니다. 최근 가격 추세가 -2.1%라는 점은 보수적으로 반영해야 하지만, 현재 회차 가격 자체는 최근 실거래 범위보다 낮습니다. 핵심 확인사항은 인수위험이 아니라 임차인의 보증금·확정일자와 실제 배당관계, 그리고 명도입니다.
