서울동부지방법원 2025타경51057. 강동구 암사동 제이빌더스 105동 2층 202호, 전용 30.86㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문병삼으로 2020.12.29. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 말소기준권리는 2021.11.30. 서민금융진흥원의 가압류 7,513,390원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 138,600,000원은 2020.12.31. 이미 말소됐고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 정진화는 2020.12.03. 확정일자를 받고 2020.12.28. 전입·점유를 시작했으며 보증금은 285,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.11.30. 가압류보다 전입이 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 그러나 2026.08.05. 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 실제 낙찰자 관점의 결론은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 479-13 제이빌더스 105동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.86㎡ · 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.10.04 · 제이빌더스 106세대 |
| 소유자 | 문병삼 (2020.12.29. 거래가 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,938,118원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0
실제 임차인은 정진화 1명입니다. 전입 2020.12.28.·확정일자 2020.12.03.으로 말소기준권리보다 앞서며, 임차보증금 285,000,000원에 대해 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2023.05.16.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진화 | 건물 제2층 제202호 30.86㎡ 전부 | 285,000,000원 | 2020.12.28 / 2020.12.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 3.38억은 최근 시세보다 낮지 않다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 제이빌더스의 최근 12개월 거래 4건 평균은 306,625,000원, 최신 거래는 2026.03. 337,500,000원입니다. 현재 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.2%이며 최신 거래보다도 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +2.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.62㎡ | 4 | 337,500,000원 |
| 2026.01 | 29.73㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2025.12 | 28.31㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2025.08 | 29.73㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 29.62㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 28.31㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2023.07 | 29.62㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2023.07 | 29.73㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2022.12 | 29.73㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 306,625,000원 |
전체 9건 평균은 302,833,333원이지만 현재 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 306,625,000원과 최신 거래 337,500,000원입니다. 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래보다도 낮지 않습니다. 따라서 4회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 정진화 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,513,390원 | 7,513,390원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,938,118원 | 19,954,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
338,000,000원 가정에서는 임차인 정진화의 보증금 285,000,000원이 전액 배당되어 배당 구조상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 338,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 270,400,000원 | 19,185,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,320,000원 | 72,508,480원 | 0원 |
5회·6회 유찰 시 표의 19,185,600원·72,508,480원은 배당 시나리오상 미배당 인수액입니다. 그러나 2026.08.05. 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의를 적용하면 정진화 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2016.10.04.입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 암사동 소재 신암중학교 남동측 인근으로, 다세대·다가구주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보 가능 거리 내 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 소로, 남측·동측 세로에 접합니다. 공시지가는 6,824,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없지만, 감정 당시 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 제이빌더스는 106세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 문구를 매각서류 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 낙찰 후 정진화의 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균 306,625,000원의 110.2%이고 최신 거래 337,500,000원보다 낮지 않습니다.
- 유찰 숫자만 믿지 않기. 4회 유찰됐어도 현재 최저가는 감정가와 동일한 338,000,000원입니다. 회차보다 실제 취득가격과 최근 거래를 우선해서 보세요.
- 내부상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태·구조·설비 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 해소됐지만, 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리분석은 처음 보면 까다롭습니다. 정진화의 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 285,000,000원이라 원칙적으로는 대항력 인수 여부가 핵심이기 때문입니다. 그러나 2026.08.05. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균 306,625,000원의 110.2%이고, 최신 거래 337,500,000원도 웃돕니다. 여기에 4회 유찰, 제이빌더스 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%, 다세대주택이라는 용도까지 겹칩니다. 권리는 확약으로 방어됐지만, 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
