서울동부지방법원 2025타경51063. 송파구 문정동 ‘집앤사베스타’ 6층 602호, 전용 29.2㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.02.28 설정된 김도윤의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2022.02.17, 확정일자는 2022.01.20로, 말소기준권리인 2025.02.19 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 김도윤의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.06.19 제출했습니다. 따라서 김도윤 보증금에서 발생하는 계산상 인수액은 실질적으로 매수인 부담이 되지 않습니다. 이 효과는 김도윤 임차권에만 적용되며, 확약 밖의 미상 점유기재까지 정리해 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 6층 602호 · 도로명 서울특별시 송파구 새말로8길 29-51 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.2㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.11.09 · 16세대 |
| 소유자 | 안준영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 294,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,466,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
등기부상 과거 키움예스저축은행·대신저축은행 근저당은 2020.12.21 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.02.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김도윤은 그보다 앞선 2022.02.17 전입·점유와 2022.01.20 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이루어졌습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 367,500,000원 | 2022.02.17 / 2022.01.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.06.19 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
| 미상 점유기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 김도윤 확약의 적용 대상 아님 · 별도 확인 필요 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 신고 | 500,000원 | 2022.02.17 / 2022.01.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복 합산 금지 김도윤 보증금의 보증기관 대위·승계 신고 |
확인된 실제 임차인은 김도윤 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 그 밖에 인적사항·보증금·전입일이 확인되지 않은 점유기재 1건은 대항력 여부를 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
② 가격 비교 — 57.7%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
집앤사베스타의 최근 12개월 실거래는 2건이며 평균은 510,000,000원, 최신 거래는 2025.11의 520,000,000원입니다. 현재 최저가 294,400,000원은 최근 12개월 평균의 57.7%입니다. 그러나 중요한 제약이 있습니다. 대상 물건은 전용 29.2㎡인데, 확인된 거래는 각각 46.9㎡·53.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.11㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 46.9㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 510,000,000원 |
따라서 294,400,000원 대 510,000,000원이라는 단순 숫자 차이만으로 대상 29.2㎡ 호실이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 최근 거래 표본 자체가 더 큰 전용면적이고, 대상 면적과 일치하지 않기 때문입니다. 이 사건의 가격 판단은 동일 29.2㎡ 또는 유사 소형 호실의 실거래 확인이 선행돼야 정확해집니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,921,600원 |
| 1. 임차인 김도윤 보증금 | 367,500,000원 | 289,478,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 389,466,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김도윤 보증금에 78,021,600원의 부족분이 발생합니다. 이 금액은 확약이 없었다면 매수인 인수 위험으로 연결되는 금액입니다. 그러나 2026.06.19 확약에 따라 김도윤 임차권은 대항력 포기 및 미변제 시 말소 동의가 이루어졌으므로, 김도윤분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 미상 점유기재의 보증금·대항력은 별도입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김도윤 계산상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 294,400,000원 | 78,021,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 235,520,000원 | 136,077,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 188,416,000원 | 182,521,824원 | 0원 |
위 실질 인수 0원은 김도윤 임차권에 대한 확약서 효과만 반영한 것입니다. 확약 밖 미상 점유기재에서 추가 보증금 인수위험이 확인될 경우 별도 부담이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 29.2㎡입니다. 아파트가 아닌 다세대 유형입니다.
- 입지. 송파구 장지동 문현고등학교 북측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 쾌적한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 장지역이 있으며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2020.11.09. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 6,122,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 8.33%입니다. 현재 사건도 2회 유찰돼 경매 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 김도윤 임차권 및 주택도시보증공사의 승계관계에 정확히 적용되는지 원본을 대조하세요.
- 미상 점유 확인. 인적사항·보증금·전입일 미상 점유기재 1건은 확약 밖입니다. 현장점유·전입세대·명세서 기재를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 명의 500,000원 신고는 김도윤 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 임차보증금 500,000원을 더하는 구조가 아닙니다.
- 가격 비교 면적 통일. 최근 500,000,000원·520,000,000원 거래는 각각 46.9㎡·53.11㎡입니다. 대상 29.2㎡와 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.8회, 낙찰률 8.33%라는 점을 감안해 유동성과 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
- 관리비·점유 명도. 공용관리비 체납 여부와 실제 점유 상태, 인도·명도 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 미상 점유는 보수적으로”
이 사건은 처음 보면 보증금 367,500,000원의 대항력 임차권 때문에 최저가 294,400,000원에 낙찰받아도 78,021,600원을 더 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.19 주택도시보증공사의 확약으로 김도윤 임차권의 대항력이 포기되고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 김도윤분 실질 인수는 0원입니다. 이 부분만 놓고 보면 현재 최저가 기준 실질취득은 294,400,000원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘싼 물건’으로 결론낼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균은 510,000,000원, 최신 거래는 520,000,000원이지만 표본 면적은 46.9㎡·53.11㎡로 대상 29.2㎡와 다릅니다. 여기에 미상 점유기재 1건과 단지 경매 평균 유찰 2.8회·낙찰률 8.33%가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소, 그러나 확약 밖 점유와 비교시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적 접근”입니다.
