124,000,000원
서울동부지방법원 2025타경51081. 강동구 둔촌동 오앤하우스 3층 301호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 전용 24.95㎡, 지상 9층 중 3층이며 2014.07.14 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 현재 소유자는 김진우로, 2019.10.14 매매를 원인으로 거래가 124,550,000원에 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 등기상 후순위 압류나 가압류가 아닙니다. 말소기준은 2023.06.01 강동세무서장 압류이고, 문제의 임차인 김영운은 그보다 앞선 2022.05.06 전입·점유입니다. 등기부상 임차보증금은 200,000,000원, 임대차계약일은 2022.03.19, 확정일자는 2022.04.04로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 “최저가가 실거래보다 17.3% 낮다”는 이유로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51081 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 3층301호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 전용 24.95㎡ · 지상9층 중 3층 |
| 소유자 | 김진우 (2019.10.14 매매 · 거래가 124,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영운 / 206,021,940원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.01 국의 압류입니다. 이후 강동구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김영운의 전입·점유는 2022.05.06으로 말소기준보다 앞서며, 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있어, 후순위 권리의 소멸만 보고 안전형으로 분류할 수 없습니다.
임차인·점유 분석
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영운 건물 제3층 제301호 24.95㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 2022.05.06 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 등기부 확정일자 2022.04.04 · 배당표는 우선변제권 無로 계산 | 해당 없음 |
| 매각물건명세서 추가 기재 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 매각물건명세서 추가 기재 | 주거 · 2022.05.06 확정일자 2022.04.04 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면 82.7%, 실질은 133.3%
오앤하우스는 21세대, 2014.07.14 준공입니다. 대상 전용면적은 24.95㎡이고, 확인된 최근 거래는 2025.03 전용 26.07㎡ 6층의 150,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 26.07㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.95㎡ 대상 | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 124,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 82.7%라서 싸 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수형이라는 점을 적용하면 가격 기준은 실질취득 약 200,000,000원입니다. 이는 최근 거래 150,000,000원의 133.3% 수준입니다. 즉 표면 최저가는 시세보다 낮지만, 실질취득 기준으로는 오히려 최근 시세를 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 인수 · 임차인 김영운 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,446,728원 | 30,446,728원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 91,017,272원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영운 | 206,021,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권자 총 청구액은 1,967,768,668원, 배당액은 121,464,000원, 미배당은 1,846,304,668원입니다. 김영운 임차보증금은 배당 0원·매수인 인수 200,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔촌2동주민센터 서측 인근으로, 주위에 중소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 지하철5호선 길동역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층 건물의 3층 301호이며, 위생설비·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 토지는 평지의 사다리형 주상용 부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,932,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오앤하우스는 21세대이며 확인된 최근 실거래가 1건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 124,000,000원이 최근 시세의 82.7%라는 숫자만 보지 말고, 대항력 보증금 200,000,000원을 기준으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 등기부에는 확정일자 2022.04.04가 기재되어 있지만 배당표는 김영운을 우선변제권 없음으로 계산하고 있습니다. 배당요구·확정일자 효력과 실제 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. 매각물건명세서에는 전입일·보증금이 확인되지 않는 추가 주거 점유 기재가 있어, 이를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 관계인 확인. 김영운은 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 기재되어 있어 임대차와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 2026.06.05 전세사기피해자 우선매수신고가 제출되어 있어 외부 최고가매수신고인이 실제로 취득할 수 있는지 절차상 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원문을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.24억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면 가격은 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰된 124,000,000원입니다. 최근 실거래 150,000,000원보다 낮기 때문에 숫자만 보면 할인 매물처럼 보입니다. 하지만 말소기준 2023.06.01보다 앞선 김영운의 전입·점유와 200,000,000원 보증금이 존재하고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 124,000,000원이 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 이는 확인된 최근 실거래 150,000,000원의 133.3%입니다. 게다가 우선매수신고로 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격, 추가 점유 기재, 임차권의 우선변제 판정 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질가격은 시세 이상이고, 권리와 절차도 단순하지 않습니다. 이 사건은 추가 유찰 자체가 매력도를 높여 주는 유형이 아닙니다.
