서울동부지방법원 2025타경51093. 송파구 방이동 동희빌라 2층 201호, 전용 42.78㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 박종희이며 2021.03.10 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.09.11 김준수 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤의 현대카드·하나카드·키움예스저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 최유미가 201호에 2021.07.23 전입했고 2025.04.10 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 “대항력 가능·세부조건 미상”으로 평가합니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않는 이상 매수인이 실제 부담할 금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 152-13 동희빌라 2층 201호 · 서울특별시 송파구 가락로39길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.78㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 박종희 (2021.03.10 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 43,242,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유미 | 201호 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.10 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
실제 임차인·점유자는 1명으로 확인됩니다. 최유미의 전입일 2021.07.23은 말소기준권리 2024.09.11보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 완성 여부, 우선변제 범위, 낙찰 후 남을 보증금 규모를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 분명하지만 ‘인수 전 가격’이다
동희빌라 동일면적 42.78㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 303,500,000원, 최신 거래는 2025.08의 317,000,000원입니다. 현재 최저매각가 239,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%로, 인수 부담을 제외한 표면 가격만 보면 약 21.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 42.78㎡ | 3 | 317,000,000원 |
| 2024.12 | 42.78㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 42.78㎡ | 2건 | 303,500,000원 |
감정가 299,000,000원은 최근 12개월 평균 303,500,000원과 비슷한 수준이고, 현재 최저가는 실거래 최저 290,000,000원보다도 50,800,000원 낮습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 임차보증금 인수 전 금액입니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 최유미에게 승계되는 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 더해야 하므로, 보증금 확인 전에는 “시세보다 싸게 산다”고 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,148,800원 |
| 2. 근저당 · 김준수 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 41,937,740원 | 41,937,740원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,130,360원 | 8,130,360원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 43,242,454원 | 43,242,454원 |
| 6. 가압류 · 키움예스저축은행 | 3,869,309원 | 3,869,309원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,871,337원 |
시뮬레이션상 채권 합계 123,179,863원은 전액 배당되고 소유자 잔여가 111,871,337원으로 계산됩니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 최유미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차보증금 관련 실제 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 임차인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 239,200,000원 | 123,179,863원 | 111,871,337원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 191,360,000원 | 123,179,863원 | 64,701,097원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 153,088,000원 | 123,179,863원 | 26,964,905원 | 보증금 미상 |
등기상 채권만 놓고 보면 3회 유찰 시나리오까지 채권 전액 배당이 가능한 계산입니다. 그러나 유찰이 추가되어 최저가가 낮아지는 것과 선순위 점유자의 보증금 위험은 별개입니다. 최유미에게 매수인이 승계해야 할 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 그 인수액의 상대적 비중은 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2010.12.13입니다.
- 입지. 서울방이초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 송파나루역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 가락로39길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 202.3㎡, 공시지가 6,473,000원/㎡, 평지의 세로장방형 공동주택 건부지입니다.
- 규모·환금성. 동일 건물은 10세대 규모이며 확인된 동일면적 최근 거래는 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최유미 보증금 확인이 최우선. 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유상태를 원본 서류와 현장 확인으로 확정해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 응찰가격을 239,200,000원만 놓고 시세와 비교하지 말고, 확인되는 미배당 인수보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 303,500,000원 및 최신 거래 317,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당요구 내용 확인. 최유미는 2025.04.10 배당요구를 했습니다. 배당요구 금액과 임대차계약 내용을 매각물건명세서·배당요구서 등 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2024.09.11 김준수 근저당권 26,000,000원이며 이후 가압류와 강제경매 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 명도 계획. 현재 201호 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 임차관계 정리를 별도로 예상해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문서와 임대차계약 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 아직 미완성”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2024.09.11 김준수 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 239,200,000원도 최근 12개월 평균 303,500,000원보다 상당히 낮습니다. 그러나 선순위 전입 점유자 최유미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 한 가지 변수가 핵심입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “확인 후 계산”입니다. 실제 인수보증금이 0원으로 확인되면 현재 최저가는 최근 거래 대비 가격 경쟁력이 커지지만, 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최유미의 임대차 조건과 실제 인수액을 확정하는 것입니다.
