서울동부지방법원 2025타경51132. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 7층 704호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 503,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 321,920,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2024.02.20. 주식회사두루드림대부의 가압류이고, 이후의 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기부만 보고 ‘인수 0원의 안전형’으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임현지가 704호 점유자로 나타나며 전입일은 2021.11.09로 말소기준권리인 2024.02.20보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층 704호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 7층 704호 다세대주택 · 철근콘크리트구조 9층건 중 7층 |
| 면적 비교 기준 | 19.7㎡ |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 321,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2021.07.30 · 총 36호, 27세대 |
① 권리 흐름 — 등기부는 말소형, 임차관계가 변수
현재 말소기준은 2024.02.20. 갑구 9번 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사·조정희·진승완·합자회사 동화·중앙농업협동조합·중소기업은행의 가압류와 서울특별시·국의 압류, 2025타경51132 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 ‘해당사항없음’입니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현지 | 704호 | 2021.11.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 아님 |
* 배당추정상 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없으나, 임현지의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 여부와 실질취득비용은 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 ‘조건부 메리트’
에스아이팰리스레이크잠실의 비교 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 360,500,000원, 최신 거래는 350,000,000원이며 현재 최저가 321,920,000원은 최근 12개월 평균의 89.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 360,500,000원 |
거래가격은 281,500,000원에서 450,000,000원까지 편차가 큽니다. 현재 최저가 321,920,000원은 평균 360,500,000원과 최신 거래 350,000,000원보다 낮아 인수할 임차보증금이 없다는 전제가 확인된다면 가격상 여지는 있습니다. 반대로 임현지에게 미배당 인수보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금으로 다시 계산해야 하므로 지금의 89.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,306,880원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 316,613,120원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 조정희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 진승완 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 2,735,544,533원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 임현지 | 350,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,688,844,039원 중 예상배당은 316,613,120원, 미배당액은 8,372,230,919원입니다. 배당추정의 매수인 인수액은 0원이나, 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근. 다세대주택·빌라·오피스텔·점포·상가가 혼재하고, 근거리에 학교·석촌호수공원·롯데타워·롯데월드가 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장과 지하철 석촌역(8·9호선)이 도보 약 2~3분 거리에 있어 대중교통 여건은 매우 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층건 중 7층 704호. 급배수·위생·승강기·기계식주차장· 도시가스 개별난방·출입통제·CCTV 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 603.3㎡, 공시지가 12,950,000원/㎡, 주상용·평지·소로각지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임현지 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 점유자 임현지와 강제경매개시결정 채권자 임현지가 동일 이름으로 나타나므로, 임대차관계와 채권관계의 실체를 분리해 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 89.3%이고 최신 거래 350,000,000원보다 낮지만, 실질취득비용은 임차보증금 확인 이후 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 257,536,000원, 4회 유찰 시 206,028,800원입니다. 가격 하락과 임차인 인수액은 별개로 계산해야 합니다.
- 배당여력. 현재 회차에서 신청채권자 임현지 예상배당은 0원이고, 채권 총액 대비 미배당 규모가 큽니다. 배당표 원본과 당해세·최우선변제 항목을 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도와 외관조사, 인근주민 탐문을 참고해 조사됐으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘임차인’
2회 유찰된 최저가 321,920,000원은 최근 12개월 평균 360,500,000원의 89.3%로, 표면 가격만 보면 감정가 503,000,000원보다 크게 내려와 있습니다. 등기부도 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2021.11.09 전입한 임현지의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없고 배당추정상 인수액도 0원이지만, 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 가격은 시세 아래, 권리는 등기부상 말소형, 하지만 임차관계는 미확정. 이 물건은 임차인 원본 확인이 끝난 뒤에야 321,920,000원이 정말 ‘싼 가격’인지 판단할 수 있습니다.
