서울동부지방법원 2025타경51146. 강동구 암사동 목화가든빌라 지하층 비02호 다세대주택입니다. 이용상태는 방2·거실·주방·화장실·저수조·발코니 등으로 조사됐고, 평가전례상 저수조 부분을 방으로 이용했다는 내용도 함께 기재돼 있습니다. 사용승인일은 1991.12.03, 전체 세대수는 10세대입니다.
권리 흐름의 기준은 2020.12.22 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 이후 정수정 391,500,000원, 김판곤 96,000,000원, 성낙순 84,000,000원의 근저당권과 경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 449-20 지하층비02호 · 도로명 서울특별시 강동구 아리수로 66 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 저수조, 발코니 등) |
| 비교 대상면적 | 53.125㎡ · 실거래 비교면적과 불일치 |
| 소유자 | 최동석 · 1991.12.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 312,320,000원 · 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 사건 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2020.12.22 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 · 72,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 근저당권이 먼저다
말소기준일은 2020.12.22입니다. 임차인 김수현의 전입신고일은 2024.12.09로 말소기준권리보다 뒤이므로, 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자가 그 보증금을 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 지하층비02호 | 2024.12.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 69.4%이지만 ‘동일 조건 시세’는 아니다
목화가든빌라의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2025.12 전용 63.53㎡·1층이 450,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 450,000,000원입니다. 현재 최저가 312,320,000원은 그 금액의 69.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 63.53㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 450,000,000원 |
경매 통계에서도 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 가격 자체보다 지하 다세대라는 상품성, 실거래 표본 1건, 면적 불일치를 함께 보아야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,172,480원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정수정 | 391,500,000원 | 235,147,520원 |
| 3. 근저당 · 김판곤 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 성낙순 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 643,500,000원 중 예상 배당 307,147,520원, 미배당 336,352,480원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 집행비용을 포함한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 312,320,000원 | 307,147,520원 | 336,352,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 249,856,000원 | 245,558,016원 | 397,941,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 199,884,800원 | 196,286,413원 | 447,213,587원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 336,352,480원에서 397,941,984원, 447,213,587원으로 커집니다. 그러나 후순위 근저당이 미배당된다는 사실이 곧바로 매수인 승계로 이어지는 것은 아닙니다. 자료상 모든 근저당은 말소기준권리 또는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하고, 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·화장실·저수조·발코니 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 평가전례에는 저수조 부분을 방으로 이용했다는 내용이 있습니다.
- 입지. 선사고등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철8호선 암사역사공원역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 25미터 내외의 아리수로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 공시지가는 5,334,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비02호이며 사용승인일은 1991.12.03입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 목화가든빌라는 10세대이고, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 김수현의 전입은 2024.12.09로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 배당관계 확인 시 해당 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 450,000,000원 거래는 63.53㎡·1층이고 본건 비교 대상면적은 53.125㎡이며 지하층입니다. 69.4%를 동일조건 할인율로 사용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 지하층 이용상태 확인. 감정평가상 저수조 부분과 관련한 과거 이용 내용이 기재돼 있으므로 실제 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2020.12.22 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 69.4%만 보고 들어가면 안 된다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2020.12.22 근저당권이고, 임차인 김수현의 전입은 2024.12.09로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 현재 자료 기준 실질취득은 최저가 312,320,000원, 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 거래 450,000,000원에 비하면 최저가는 69.4%지만, 그 거래는 63.53㎡·1층이고 본건은 비교 대상면적 53.125㎡의 지하층으로 조건이 다릅니다. 표본도 1건뿐입니다. 여기에 10세대 다세대, 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 통계를 함께 보면 권리는 합격에 가깝지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실보다, 그 최저가가 지하 다세대의 실제 상품성에 비해 충분한지 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
