서울동부지방법원 2025타경51149. 송파구 문정동 문정현대지식산업센터1-1 제7층 에이-710호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 995,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 636,800,000원입니다.
권리관계의 중심은 2017.02.09. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 존속 중인 근저당권·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조민규의 전입일은 2018.02.01.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51149 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 644 문정현대지식산업센터1-1 7층 에이-710호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제7층 제에이-710호 · 사용승인일 2016.02.29 |
| 소유자 | 박범영 |
| 감정가 / 최저가 | 995,000,000원 / 636,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 270,821,641원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.09. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2017.04.21. 국민은행 근저당권, 2019.08.02. 설봉식 근저당권, 2022.10.28. 국민은행 근저당권, 2024.04.05. 오경자 근저당권, 2025.05.07. 송파구 압류 및 2025.12.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민규 | 에이-710호 83.43제곱미터 | 2018.02.01 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조민규의 전입신고는 2018.02.01.로 말소기준권리인 2017.02.09. 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 현재 가격 — 2회 유찰, 감정가 64%
감정가 995,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 636,800,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 509,440,000원, 4회 유찰 시 407,552,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 636,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 3. 근저당 · 설봉식 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 296,432,000원 |
| 5. 근저당 · 오경자 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권총액 991,600,000원 중 628,032,000원이 배당되고, 363,568,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,768,000원으로 반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 북서측 인근이며, 업무시설·오피스텔·공공기관·현대지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 위생급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 약 27m, 약 14m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 9,045.4㎡, 공시지가 12,900,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 대조. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 문정동 지식산업센터 유사 호실 실거래·매물가를 확인합니다.
- 임차인 현황 재확인. 조민규의 전입일은 2018.02.01.이고 보증금은 5,000,000원입니다. 현장 점유관계와 실제 명도 상태는 입찰 전 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 363,568,000원이지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공장 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 목적과 실제 사용 가능성을 대조합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항을 원문 기준으로 재확인합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 따로 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.02.09. 국민은행 근저당권이고, 임차인 조민규는 2018.02.01. 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 636,800,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래 기준의 시세 비교자료가 없기 때문에 단순히 “36% 할인”이라는 이유로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 실제 이용이 공장(지식산업센터)이라는 점까지 고려해 유사 호실 가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 안전형, 가격은 현장·시세 검증형으로 보는 것이 적절합니다.
