서울동부지방법원 2025타경51154. 천호동 예건네스빌 3층 302호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.06.01. 국의 압류가 말소기준이라는 점보다, 그보다 앞선 2021.11.26. 전입·점유를 갖춘 임차인 김현아의 대항력입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.30. 접수됐지만, 임대차계약은 2021.09.17., 확정일자는 2021.09.24., 전입 및 점유개시는 2021.11.26.로 확인됩니다.
매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 122,400,000원에서 예상 배당 후 남는 임차보증금은 23,113,600원입니다. 결국 “감정가 153,000,000원에서 1회 유찰돼 122,400,000원이 됐다”는 숫자만으로는 실제 취득 부담을 설명할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층302호 · 진황도로29길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김진우 (2019.11.22. 거래가액 101,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 122,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현아 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기라도 대항력은 선순위
말소기준은 2023.06.01. 갑구 4번 국 압류입니다. 그 뒤의 강동구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 임차권등기도 등기 순번만 보면 말소기준 이후지만, 임차인 김현아의 전입·점유는 2021.11.26.로 더 빠릅니다. 따라서 등기 자체의 소멸과 별개로, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액의 매수인 승계가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 143,000,000원 | 2021.11.26 | 2021.09.24 | 2023.11.30 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 머문다
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차에서는 매각가 122,400,000원에 임차보증금 미배당 인수 23,113,600원이 붙어, 매각가와 인수를 합한 금액이 145,513,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 122,400,000원 | 23,113,600원 | 145,513,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 47,242,560원 | 145,162,560원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51.2%) | 78,336,000원 | 66,474,048원 | 144,810,048원 |
낙찰가가 122,400,000원에서 97,920,000원, 78,336,000원으로 내려가면 그만큼 임차인의 배당재원이 줄고 매수인 인수액이 23,113,600원에서 47,242,560원, 66,474,048원으로 커집니다. 즉 유찰 할인율이 그대로 실질취득비용의 할인으로 이어지지 않습니다. 대항력 보증금 143,000,000원이 실질취득비용을 붙잡는 구조이고, 배당 과정의 집행비용 영향까지 포함하면 각 회차의 매각가+인수액은 위 표와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,513,600원 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 | 143,000,000원 | 119,886,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현아 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 임차인 김현아는 119,886,400원을 배당받고, 보증금 143,000,000원 중 부족분 23,113,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 10층 건물이고 본건은 3층 302호입니다.
- 입지. 강동역 북측 인근으로 단독·다세대주택, 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재해 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 토지이며 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 5,039,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 122,400,000원 낙찰가에 23,113,600원 인수를 더한 145,513,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 확인. 2회 유찰 시 매각가 97,920,000원·인수 47,242,560원, 3회 유찰 시 매각가 78,336,000원·인수 66,474,048원입니다.
- 임대차 원본 대조. 임차권자와 신청채권자가 김현아로 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 점유관계와 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 인수 문구 재확인. 배당요구일 2023.11.30.과 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 공부·건축물대장·현황 및 이용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·집행비용 변동. 예상배당은 집행비용 2,513,600원을 반영한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 153,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 122,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김현아의 보증금은 143,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 23,113,600원이 남아 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차의 매각가와 인수를 합친 금액은 145,513,600원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 잔액이 커집니다. 2회 유찰 시 매각가+인수는 145,162,560원, 3회 유찰 시 144,810,048원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실제 취득 부담이 얼마인지, 그리고 그 금액이 해당 오피스텔의 가치에 맞는지를 확인하는 데 있습니다. 최저가는 내려가도 보증금 인수는 따라 올라옵니다.
