서울동부지방법원 2025타경51174. 강동구 길동 에코리버빌 4층 403호, 전용 39.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 355,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 284,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 방미진이며, 2024.06.28 매매를 원인으로 2024.07.02 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 350,000,000원입니다.
등기부만 보면 오래된 수산업협동조합중앙회 근저당은 2016.09.19 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.03.21 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.20 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 2023.08.16 전입 점유입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 370-1 에코리버빌 4층 403호 · 서울특별시 강동구 천중로 172 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.92㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2016.02.29 · 에코리버빌 14세대 |
| 소유자 | 방미진 · 2024.06.28 매매 · 거래가액 350,000,000원 · 2024.07.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 284,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송주석 / 286,164,383원 |
| 말소기준 | 2025.03.21 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2016.03.10 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당 2,292,000,000원은 공동담보 근저당이었으나 2016.09.19 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 기준권리는 2025.03.21 강제경매개시결정입니다. 2026.03.20 강동구 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 호은옥 | 403호 · 주거 | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 73.8% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
에코리버빌은 14세대, 사용승인일 2016.02.29인 소규모 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 39.92㎡이고 실거래 면적이 매칭됩니다. 확인되는 최근 거래는 2건으로, 2024.06 전용 39.92㎡ 4층 350,000,000원, 2025.03 전용 41.4㎡ 3층 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 41.4㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2024.06 | 39.92㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 385,000,000원 |
최근 12개월 평균은 385,000,000원, 최신 거래는 420,000,000원입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최저가만 놓고 보면 최근 거래가격보다 낮지만, 이 물건에는 선행 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 284,000,000원이라는 입찰 하한이 아니라, 낙찰 뒤 실제로 승계하는 보증금이 있다면 이를 더한 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 송주석 | 286,164,383원 | 279,224,000원 |
| 미배당 | - | 6,940,383원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,776,000원을 제외한 279,224,000원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 286,164,383원 중 6,940,383원이 미배당됩니다. 이 미배당액 자체는 표상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 호은옥의 보증금·배당관계 역시 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 서울천동초등학교 동측 인근으로, 주변은 연립·다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 길동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.02.29이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 335.6㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형 토지이며 북측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,500,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 에코리버빌은 14세대 규모입니다. 확인되는 최근 실거래가 2건으로 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호은옥 임대차 원본 확인. 전입일 2023.08.16, 점유 403호 주거는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·확정일자·점유현황을 직접 대조해야 합니다.
- 배당요구와 미배당 보증금 확인. 실제 대항력과 우선변제 여부, 배당 후 남는 보증금이 있어 매수인이 승계하는 구조인지가 실질취득가를 결정합니다.
- 최저가와 실질취득가를 구분. 284,000,000원은 최근 12개월 평균 385,000,000원의 73.8%지만, 승계 보증금이 있다면 그만큼 실제 부담이 늘어납니다.
- 최근 거래 대조. 같은 건물의 확인 거래는 2024.06 350,000,000원과 2025.03 420,000,000원입니다. 호수 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 실제 임차인 1명이 점유 중이므로 낙찰 후 인도·명도 협의 가능성을 염두에 둬야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 토지이용 규제가 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.84억”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금이다
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 355,000,000원에서 최저가 284,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 385,000,000원 대비 73.8%입니다. 가격표만 보면 관심이 갈 수 있는 구간입니다. 하지만 실제 임차인 호은옥의 2023.08.16 전입이 2025.03.21 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 사실이 이 사건의 핵심입니다.
등기상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 임차인의 보증금·대항력·우선변제·미배당 여부가 확인되지 않은 상태에서 그 숫자를 곧바로 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 실질취득가는 284,000,000원에서 시작하되, 승계되는 임차보증금이 있다면 그만큼 증가합니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 먼저인 C등급 확인형으로 보는 것이 적절합니다.
