160,000,000원
서울동부지방법원 2025타경51193. 송파구 잠실동 더큐비 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건으로, 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 160,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김정혁이며 2022.04.19. 매매를 원인으로 176,500,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2022.08.22. 국민건강보험공단의 압류입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 손유진입니다. 전입일은 2022.04.11., 확정일자는 2022.03.24., 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 원래 구조대로라면 매각대금에서 전액 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제 160,000,000원 매각 가정에서도 집행비용 3,040,000원을 제외하고 156,960,000원만 배당되어 43,040,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.06.19. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 251-13 더큐비 5층 502호 · 서울특별시 송파구 삼전로9길 5-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 5층 502호 · 대상면적 17.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 · 2012.09.18. 준공 · 16세대 |
| 소유자 | 김정혁 (2022.04.19. 매매 · 거래가액 176,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 160,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형이지만 확약이 판도를 바꾼다
말소기준권리는 2022.08.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류 4건, 2025.03.20. 강제경매개시결정, 2025.07.24. 국의 압류, 2026.03.10. 송파구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 손유진의 전입은 말소기준보다 앞선 2022.04.11.이므로 등기 자체가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 손유진 | 2022.04.11 / 2022.03.24 | 200,000,000원 | 원래 有 → 확약 포기 | 有 | 별도 합산 없음 |
| 실제 임차인 | 노길환 | 2025.01.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 보증기관 신고 | 시보증 | 2022.04.11 / 2022.03.24 | 0원 | 승계표시 | 有 | 대위·승계 |
실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’은 실제 임차인이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고로 표시되어 있으며, 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 해당 신고에는 노길환 보증금의 중복 신고라는 설명이 붙어 있습니다. 노길환은 2025.01.16. 전입으로 말소기준인 2022.08.22.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금 자체는 미상이므로 계약관계와 배당신고 내용은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 손유진의 미배당 보증금은 43,040,000원입니다. 그러나 2026.06.19. 확약서의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 때문에, 본 리포트의 실질취득·인수 판단에서는 이를 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 최근 시세보다 싸지 않다
더큐비의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 168,875,000원이지만 과거 거래가 섞인 수치이므로 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 170,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -10.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 16.72㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 16.72㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 17.87㎡ | 5 | 176,500,000원 |
| 2022.04 | 16.72㎡ | 7 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 168,875,000원 |
현재 최저매각가 160,000,000원은 전체 평균 대비로는 94.7%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비는 100.0%입니다. 즉 유찰 횟수만 보면 많이 내려온 것처럼 보여도, 최근 시장가격과 비교하면 딱 평균 수준입니다. 게다가 최근 추세가 -10.0%이므로 전체 평균 168,875,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 손유진 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,029,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,610,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,600,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 손유진 보증금 중 43,040,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.06.19. 확약서 때문에 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후 판단은 다르다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 102,400,000원 | 99,833,600원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 손유진 보증금의 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 다시 보증금 수준으로 접근하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 손유진에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출됐으므로, 위 배당모형상 인수액을 그대로 실질취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 잠실동 삼전역 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철9호선 삼전역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층입니다.
- 토지. 준주거지역·삼전지구단위계획구역이며 북서측 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 더큐비는 16세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -10.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 핵심은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 실제 매각물건명세서와 제출 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 손유진 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 보증금 200,000,000원 중 156,960,000원 배당, 43,040,000원 미배당입니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 핵심 인수위험이 됩니다.
- 노길환 계약관계 확인. 2025.01.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 대위·승계 신고로 표시되어 실제 임차인 수나 보증금 합계에 별도로 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 후순위 배당액이 변할 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균과 같고 가격 추세가 -10.0%이므로, 전체 평균 168,875,000원만 보고 가격 여유가 있다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 현재 160,000,000원 배당 가정에서도 43,040,000원이 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약으로 손유진에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼, 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 실질취득액 160,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,000,000원과 동일하고, 최근 가격 추세는 -10.0%입니다. 3회 유찰됐지만 최근 시세보다 싸진 상태는 아닙니다. 16세대 도시형생활주택이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회인 만큼 가격과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 결론은 확약 확인 전제에서 권리는 정리, 가격은 보수적 접근입니다.
