서울동부지방법원 2025타경51216. 강동구 길동 강동렘브란트 2층 206호, 전용 20.78㎡의 집합건물입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현 소유자는 천민수이며 2022.05.30 매매를 원인으로 98,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 157,221,710원입니다.
이 사건은 등기만 보고 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 말소기준은 2024.08.02 주택도시보증공사의 가압류이지만, 그보다 앞선 임차관계가 있습니다. 최지혜는 2022.06.30 확정일자, 2022.07.22 주민등록, 2024.03.15 주택임차권등기를 갖고 있고, 보증금은 150,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사(양도전 임차인 최지혜)가 2026.08.05 제출한 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 최지혜의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 처리해야 합니다.
문제는 확약의 범위가 최지혜에게만 미친다는 점입니다. 현황조사에는 주식회사 에이앤비케이가 206호에 2019.10.18 전입·점유한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서도 안 되고, 반대로 위험이 없다고 지워서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태이며, 보증금 규모도 미상입니다. 여기에 매각물건명세서상 토지 별도등기인 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 별도 핵심위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 2층 206호 · 서울특별시 강동구 천호대로177길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 오피스텔 · 전용 20.78㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 천민수 (2022.05.30 매매 · 거래가 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (3회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,221,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.08.02 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 · 1,056,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약이 한 축은 지웠지만 끝이 아니다
임차인·승계 현황
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 보증기관 승계신고 1건은 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주식회사 에이앤비케이 · 206호 · 2019.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
| 실제 임차인 | 최지혜 · 20.78㎡ 전부 · 2022.07.22 | 150,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 실질 0원* |
| 보증기관 승계 | 시보증 · 주식회사 에이앤비케이 승계 신고 | 0원 | 승계 신고 | 있음 | 보증금 합산 제외 |
시보증 신고는 주식회사 에이앤비케이 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 95.2%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
강동렘브란트 전용 20.78㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 121,100,000원이지만 과거 135,000,000원·146,900,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 109,300,000원과 최신 거래 109,300,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 가격 추세는 -10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.78㎡ | 5 | 109,300,000원 |
| 2024.06 | 20.78㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2023.09 | 20.78㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2022.05 | 20.78㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 20.78㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.78㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 20.78㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 20.78㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 20.78㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 20.78㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2021.09 | 20.78㎡ | 5 | 146,900,000원 |
| 2021.07 | 20.78㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.78㎡ | 1건 | 109,300,000원 |
현재 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 109,300,000원의 95.2%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 가격 추세 자체가 -10.5%이고 이 물건은 3회 유찰된 상태입니다. 더구나 에이앤비케이의 보증금이 미상이고 토지 지상권을 인수하므로 104,000,000원을 그대로 ‘전체 실질취득액’이라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 최지혜 보증금 | 150,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,221,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 최지혜 보증금에서 48,256,000원 미배당을 계산합니다. 그러나 2026.08.05 확약 때문에 최지혜에 대한 이 금액은 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 이 효과는 최지혜에게만 적용되며 주식회사 에이앤비케이의 미상 보증금 및 토지 지상권 인수에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 20.78㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동세무서 북서측 인근으로, 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 근거리에 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물의 2층 206호이며 사용승인일은 2014.02.05입니다. 위생·급배수, 냉난방, 소화, 승강기, 주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 도시철도 저촉, 소로2류 접합, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 9,421,000원/㎡입니다.
- 환금성. 강동렘브란트는 89세대이며 동일 면적 실거래는 확인되지만, 최근 가격 추세가 -10.5%이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최지혜 확약서 원문 확인. 2026.08.05 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출주체와 적용범위를 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 에이앤비케이 보증금 확인. 2019.10.18 전입·점유는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·점유관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 시보증은 주식회사 에이앤비케이 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 추가로 한 명 더 계산하거나 보증금을 별도 합산하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기 확인. 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 권리자·범위·존속 내용은 토지 등기 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 가격은 최근 시세 기준. 전체 평균 121,100,000원이 아니라 최근 12개월 평균 및 최신 거래 109,300,000원과 최근 추세 -10.5%를 우선해 판단해야 합니다.
- 3회 유찰을 가격 호재로 단정 금지. 현재 최저가는 104,000,000원으로 최근 시세의 95.2%이며, 미상 임차보증금과 지상권 인수까지 감안하면 단순 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “최지혜는 정리됐지만, 사건 전체가 정리된 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 최지혜입니다. 보증금 150,000,000원, 배당표상 미배당 48,256,000원만 보면 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.08.05 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 최지혜에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 확약 밖의 주식회사 에이앤비케이는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남고, 토지에는 매수인이 인수하는 지상권설정등기가 있습니다. 가격도 최근 거래 109,300,000원 대비 최저가 104,000,000원으로 95.2% 수준에 불과하고 최근 추세는 -10.5%입니다. 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다.
최지혜 확약은 호재지만, 미상 임차인과 토지 지상권 때문에 전체 실질취득액과 권리부담은 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건은 “최저가가 시세보다 조금 낮다”는 이유로 접근할 사건이 아니라, 에이앤비케이의 임대차관계와 토지 별도등기를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
